纽约曼哈顿Liberty 28大厦:复星地产全球布局的思与行

当今的国际视野当中,我们中国正在从贸易全球化时代向资本和生产全球化时代迈进,但如何在这一股全球资产化配置的热浪当中抓住机遇却是一个不小的挑战,而复星地产在纽约L28的项目就是一次极佳的案例。今天我们就将以此为例讨论中国企业在海外投资的时机和运营。

 

 

 

 

 


(Liberty 28大厦街景)

(Liberty 28大厦街景)

时机

提到纽约曼哈顿的著名地标,除了世贸中心和帝国大厦,还有就是眼前的这座矗立在自由大街28号的高楼。它由知名建筑师戈登·邦夏设计,曾一度是美国摩根大通银行的总部。

2013年底,来自中国的复星,以7.25亿美元从摩根大通手中收购了这栋华尔街金融区中心地带,直通六条地铁线路的办公大楼。按收购当日人民币汇率中间价6.1372折算,220万平方英尺的大楼相当于每平方米仅售人民币两万多元。在项目交接仪式上,复星地产控股总裁徐晓亮代表复星和摩根大通代表互换了具有象征意义大楼金钥匙。这也标志着复星地产全球布局迈出了重要的一步。

本期嘉宾


(复星集团副总裁,复星地产控股CEO龚平)


(高和资本执行合伙人周以升)


(仲量联行国际资本集团中国区负责人夏飏飏)

一般大家到一个陌生的地方投资都是试水性质,复星为什么一出手就这么大手笔?

龚平:第一美国是除中国之外最大的房地产市场,也是发育最成熟的市场,第二这个地产本有它悠久的历史,有它作为地标的非常重要的意义,同时又是一个现楼,可以使我们非常好的规避整个开发风险,所以我想在这个机会一旦跳到市场上来之后,其实我们也是很快的做决定,在几个星期之内就扣动了扳机把这个项目收之囊中。

真是速度又快,手笔又大,对于中国企业来说,2016年可能是整个中国企业走出去特别热的一年,夏总在中国企业走出去收购兼并等等这样一些案例当中,有什么样的经验?

夏飏飏:全球商业房地产交易量一年大概是6000-7000亿美金,在2016年这个数字是6500亿,中国资本在海外投资商业房地产在2016年是300亿美金,也是在这四年来最高的一次,我们看其实商业房地产在今天来说是一个全球化的生意,在这6500亿里50%的投资者都是国际投资者,所以从我们的角度商业房地产今天就是一个非常国际性的投资。

高和资本一直专注于国内的商业地产的这块上,周总怎么看中国的企业一下子都去海外收购了?

周以升:我觉得这个就和中国的房地产行业发展的阶段是有关系的,其实在过去的十几年时间里面中国的地产商业模式一直是以住宅开发作为一个重点开发的模式,这个模式有几个特点,第一个是高的周转,就是要快速的销售、回流,卖完以后就走人的。第二个就是毛利率也比较高,因为资产价格快速上涨。还有第三个就是高杠杆,杠杆非常的高,实际上在2013年龚总他们出海前后的时间之内已经感觉到了,这种模式其实已经走到尽头了,基本上平均在开发商的杠杆率也都在60%-70%的程度,这种情况下国内再去买地投资其实是挺难的,你是拿面包的价格买面粉,在那个时点的时候量化宽松政策退出,美国的就业和经济的增长,房地产市场开始回暖了,租金的推动资产价格是上行的,所以那个时点走出去做配置,其实是很聪明的。

在收购之后复星在L28的这个项目上,又做出了怎么样的一个调整和改造呢?

升值

收购大楼后,复星计划用1.6个亿到2个亿左右对大楼和广场进行全面的翻修和改建。


(复星地产控股 运营总监 范士超)

把这些基础设施都做了一定的升级改造,我们的租金和原来相比是有一个很大的提升的,原来租金很便宜的,大概就40元,提升以后我们租金比较高,大概60多元 70多元,因为下城整个平均租金大概在50多元,那我们的定位就是下城最好的一个甲级写字楼,然后世贸那边是新楼,我们是除了世贸以外比其它地方高的。


(唱响希望 联合创始人 Camille ·Zamora)

这个区域这几年变化很大,以前很多人在这里的办公楼工作,下班就离开,他们没有把这里看作一个社区,委员会创始人之一大卫 ·洛克菲勒当时就认为,文化应该被视作每个人在曼哈顿下城生活的一部分,我想这些艺术组织对商业活动也有很大的帮助,它显示出来这里并不仅仅意味着完成工作,还意味着向社区做贡献,所以在曼哈顿下城区有文化作平台,他们就会吸引更多的公司到这里来,这些公司以前并不会选择这里,现在他们会感受到这里的旺盛活力。


(曼哈顿下城委员会LMCC主席 Andrew ·Hamingson)

这个区域这几年变化很大,以前很多人在这里的办公楼工作,下班就离开,他们没有把这里看作一个社区,委员会创始人之一大卫 ·洛克菲勒当时就认为,文化应该被视作每个人在曼哈顿下城生活的一部分,我想这些艺术组织对商业活动也有很大的帮助,它显示出来这里并不仅仅意味着完成工作,还意味着向社区做贡献,所以在曼哈顿下城区有文化作平台,他们就会吸引更多的公司到这里来,这些公司以前并不会选择这里,现在他们会感受到这里的旺盛活力。

据曼哈顿下城委员会统计和911事件之前相比,现在在曼哈顿下城区生活的人是过去的三倍,达到了六万以上,预计未来5年会上升到十万左右,而下城区办公楼除了金融、保险、律所等传统租户,也越来越多的吸引到了一些高科技或文化企业。而焕然一新的Liberty 28将为新租户提供100万平方英尺的现代化办公空间,对于技术,广告,媒体和信息等TAMI产业,及周边想要利用下城曼哈顿地区迅猛发展势头的租户来说,这里是不可多得的好机会。

关于命名?

龚平:既然是作为复星的美国总部,最终我们还是觉得说要让这个历史地标建筑跟周边的社区真正成为一体,所以我们最后选择说旁边正好有一条街叫自由大街,自由应该讲是一个普世价值,尤其是美国这个国家它的核心价值观关键词之一,28当然也很好,8也是中国人喜欢的。

在我们的这些企业走出去的时候,要去融入当地社区要注意什么问题?

夏飏飏:从我们的角度看利用一个当地的一个公司结合性的管理模式是最好的,希望可以通过这2年、3年、5年的时间去培养我们的团队,培养一个懂得中国企业文化又懂得全球资本配置的一个专业团队,这样的话不只是有利于这一个项目,而且我们可以把这个团队在全世界去管理其它的一些项目。

那么人之间的这种融合最后才能做到这个并购项目到底是不是成功,这是最关键的一点,体会怎么样?

龚平:应该讲我们在过去几年的尝试还是比较平滑的,借收购纽约地标这个建筑这个切入点我们建设了纽约办公室,这个办公室事实上是我们第一个海外办,第一个海外办公室由三拨人组成,一拨是总部外派,第二拨是在当地雇佣的,本地的房地产的专业人士,第三拨也包括处于这两者之间的,事实上处于一个粘滑剂作用,也就是在本地雇佣的有房地产经验的华人员工,他们可能在专业深度 ,在当地的人脉圈层方面和我们所聘请的这些董事总经理还有一些差距,但是他们熟知当地的文化,懂得两边的语言,也懂得上海总部做决策的这个流程,所以事实上这三股力量在一起,最终慢慢的演化,我相信我们现在纽约的地产团队还是非常棒的。

不知道你们当初为什么不把这个写字楼改成一个公寓项目或者住宅项目?

龚平:这个是一个非常有意思的问题,确实作为一家投资商,其实手法应该是很灵活,如何创造价值其实不单纯从一个角度看问题,但是在海外地产投资的过程中,我觉得要特别注意的几点,一方面是文化融合,因为它是被纽约地标委员会认定为有历史遗迹的地标建筑,所以我们想不管是从财务角度考虑,还是从感情角度考虑,还是从对于当地法规的尊重角度考虑来讲,可能确实有第二其实我觉得,还有一个是对于下城市场的认知,我们非常坚定地看好下城的写字楼市场,因为我们坚信我们是在2013年,事实上也是在金融危机过去之后,对于大型的金融机构,像JP摩根,实施了更加严格的监管法律之后,有这些非主业资产的剥离机会,应该讲我们当时是以非常好的价格进入这个市场,但另外一块价格低点还来自于大家当时对下城市场其实并不那么看好,因为整个下城如果你出差到纽约,半夜12点到下城,下城晚上基本上就没有人烟了,但是最近几年你出差去,会看到11点12点从机场到了那边,现在开始多了很多零售业态,多了很多的人在街道上,所以下城的办公环境又回来了,这个也就是验证了我们当时的判断。

周以升:复星的思考还是非常完整的,中国的企业出去投资有几种方法,第一步比如说最简单的是什么就是我们中国的金融机构,把钱交给当地的非常有运营能力的管理机构,比如说黑石这样的机构去管理,它当地有非常庞大完整的资管团队和运营团队,落地创造价值之后分钱给你,你拿钱就走人了,还有第二种是什么叫做合作式的,然后把钱交给当地有运营能力的合作伙伴,直接跟它去做合作,让别人去干活,然后你在旁边看着别人,然后也可以创造价值,还有第三种就是更深入一点,就是我自己买了,我自己买一栋现成的楼宇,像复星现在做的一样,它可以规避开发风险,但是它是可以去把产业升级,里面的内容更换之后,获得升值的潜力。

更重要的其实跟刚才夏总说的也有不谋而合的,其实对锻炼自己的团队是特别有好处的。

周以升:对,还有第四种更深入的,我觉得复星对我来讲,我觉得还是比较佩服的,就是他们思考第四种,真正建立平台,在当地发挥它的优势,找资产,去加工资产,然后推出去,然后融入当地的资本市场,同时在这个过程中,其实你可以把更多的资源,更多的资本可以加入到这个平台里面去。

周以升:都有了,我觉得这个思考是非常完整的,所以对于一个企业的,一个大企业的战略定位要扎根到一个什么样的程度,这个是要考虑清楚的,所以我说L28的项目,就是复星全球化布局当中的,可以说是浓墨重彩的一笔,目前复星地产已经通过内生式还有外延式的发展,投资物业覆盖了纽约、伦敦、悉尼、东京,还有欧洲大陆,不过热衷海外投资,并不代表复星忘记了我们根植中国这样的一个决心,最近我们知道上海外滩金融中心BFC的这个出世也是复星地产蜂巢城市的核心代表作之一,甚至还能够连接到纽约L28的项目,一起唱一曲双城戏。

布局

如今Liberty 28已成为复星在美国的总部大楼,而回到和纽约相距14000公里的上海,这里即将完全竣工的外滩金融中心BFC更是未来复星集团总部的所在地,同时也是外滩金融集聚带核心位置首个体验式复合型金融中心,180米建筑天际高度,刷新外滩摩天楼群天际线,再创未来“亚洲华尔街”新地标。

项目总建筑面积约为420,000平方米,汇聚金融、商业、旅游、文化、艺术等多种功能,涵盖办公楼、购物中心、复星艺术中心、万达瑞华酒店四大业态。其中复星艺术中心本身就是一件艺术珍宝。建筑的外形灵感来源于大教堂中华丽典雅的管风琴,以及露天的中国传统戏剧舞台。金属幕帘由三层独立且可移动的流苏组成,每日三次伴随音乐沿边建筑的边缘自动旋转,现场效果美轮美奂。而BFC也成为了“外滩国际金融峰会”的永久举办地,。

双城记,其实是两栋楼连接起了两个城市,龚总怎么来看这出戏该怎么唱?

龚平:我觉得在全球的核心城市、核心地段,获取或者开发地标式的建筑,我相信是我们未来房地产活动的一个主线,所以首先落成的将是我们外滩金融中心,所以我想在我们的投资组合里面将近2400亿人民币的 120个项目将会有越来越多这样的项目涌现出来,我们坚定的相信它会和我们现有的投资组合形成非常好的协同效应,从另外一个层次来讲,外滩金融中心和L28又遥相呼应,一个代表过去60年代的地标大楼,一个代表现在和未来,同时这两栋楼在运营层面又有非常好的融合,而且对于建成物业的管理维护,提升定位这方面,我们在不同的国家,不同的市场,经过锤炼以后,有非常好的体验,可以反向输送到国内,更重要的是说,在这几个地标建筑之间,可以谱一曲协同的交响乐,为什么?比如说我们同样搞一个艺术展览,既可以在L28搞,也可以在纽约搞,也可以在伦敦搞,也可以巡回在外滩的复星艺术中心搞,所以你看这个协同效应会来回激荡,会真正的体现出蜂巢资源嫁接核心资产的产生一个增值的效应。

周以升:这个我觉得特别有意思,我们看中国企业走出去的目的是什么?一种说法是说我出去赚钱就完了,其实我看到复星的策略里面给我一个比较好的启发,走出去的目的当然是为了赚钱,也是未来再回来这样形成一个全球布局的一个大的格局,把境外的一些好的理念社区融合的一些设计的理念,或者产业的理念带回到中国来,这样在中国其实可以去复制,来推动这个行业的发展,这一点也是它的意义所在。

夏飏飏:其实自从金融危机以后,我们看到大家很认同的是商业房地产投资,很多的国际性的保险公司,主权基金,他们对于商业房地产的配置加增了,一般的主权基金和保险公司,比如说一些美国的或者欧洲的,他们对商业房地产的投资是10%到15%,他们整个的配置,那么自从金融危机以后,我们看到他们提升到25%,我们也看到中国企业在海外投资商业房地产也一直在上升

周以升:我稍微唱一点反调 ,商业地产领域里面,其实中美之间 ,中国和国际之间的差别没那么大的,如果你看在北京上海这样核心的城市,也叫国际的都市,和纽约伦敦这样的城市,有一个叫资本化率,就是你的现金流,产生的现金流除以你的交易的价格,基本上也是在4%左右的水平,这个水平甚至在某些程度上,甚至还高于纽约这样的城市,还有一个因素就是中国服务业的转型是非常激烈的一个转型过程当中,这个当中其实办公楼这个业态的需求肯定是很强烈的,为什么我对国内还是看好的,是有危机没错,但危机当中也有给你很大的机会,你比如说我们看到在一些二线城市,他觉得商业压力很大,所以说没人去 ,都觉得这个市场风险很高但是如果说你再冷静去看的话,如果你有很强的运营能力,你可以反倒在这些城市里面是可以拿到便宜的资产,而这个其实不就是机会吗?但这里面拿到资产之后的话,你怎么样能够让价值去发现和实现出来,就要资产流动,中国的问题是,二线城市里面资产是不流动的,根本没有价值发现,美国的市场是,你只要三四线也可以,因为有一个很庞大的金融市场和证券化的市场来支撑,资产会流动证券化市场可以变成一种可投资的金融工具,中国没有,中国能够推动的是什么?,我们能不能在这些城市里面,流动性很弱的这些城市里面,我们能发现一些好的物业,加工之后,再把它金融化和证券化,去对接商业房地产证券或者房地产投资信托基金这样的金融产品,其实中国曙光已经出现了,我觉得这里面反倒是机会,这个机会的话,是我们放眼看世界的时候再看中国,其实给我们更多的启发。

龚平:我觉得刚才以升讲的几点很好很有触动,本质上我们把这个出海,我们称为是一个全球化的动作,而不是把它称为海外投资,或者是国际化的,当我们说全球化的时候,隐含着是说我们在全球一个维度之内,看中国市场的吸引力,并不是说我们只做海外,不看中国了,这里面很大的一个意义就在于,当你看得足够多以后,其实你会对于这个市场以后,未来会向什么方向发育,会大致有一个模糊的判断,所以我想我们能在海外的实践当中,看到未来,倒过来讲,对于国内的能力建设的重心,也就会有一个更好的想法,所以我觉得在这个全球化过程中,在这个产业化的过程中,在金融化的过程中,其实这三个点,包括背后的诸多趋势是相辅相成的。

来源:第一地产

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