2017年的第二十九周（7月17日-7月23日）的纽约商业地产交易比较平稳。纽约市的商业地产的商楼买卖从第二十周到现在一直高低不平，却没什么火爆的买卖趋势，只能说是不温不火。在二〇〇八金融风暴后，在世界大气候不景气的大背景下，纽约的商业地产一直延续了这么长久的上升和火爆，真该谢天谢地。由Chris Schlan领衔的萨凡纳房地产基金以1.26亿美元从Westbrook Partners手里买下曼哈顿中城南NOMAD西27街31号12层的写字楼，成为这一周（第二十九周）纽约商业地产买卖最昂贵的交易。

西27街31号写字楼街景

我曾在三月末将这些字楼推荐给我的专门热衷此地的老客户，他看过求售价格以后非常不满：如果价位在一亿美元之内，他愿意考虑。不到四个月，我将这一成交结果一五一十地告诉他，他老人家的眼里渲涌着无数个？和！，像是自言自语，也好象在反问我：“难道是我应该按照卖家的要求加价就好了？ 但是象这么乱加价，即使我疯了也不会再加1100万美元！” 我只好安慰他说，这笔交易已经过去。

其实这一写字楼也许命中注定就不该是他老人家的，因为他的出价从1亿美元，最高也只能加到卖方挂牌价格1.15亿美元。从这次成交结果来看，天上地下。当然，他知道我指的是什么，因为他相信我手头的评估数据，更重要的是，是否真懂商业地产是另一回事，他四十多年来接触的成千上百地产经纪中还没有一个人胆敢摆着地产学者的架势就像研讨科学论文那样装腔作势。他不一定认为我是绝对的真善美，但与别的地产经纪比，他更相信我。

说实在的，这一交易并不是了不起，惊天动地的爆炸性交易，但没想到会引起很多地产行家的关注。

这栋写字楼位于27街的百老汇大道和美利坚大道（六大道）之间，其所在的区域，是在麦德逊广场公园北端的NOMAD，是不大的历史性小区，却颇有名气。不仅因为其南端有那个世界级的熨斗大厦，而且这里的人文地理，高端居民，空前安全怡然的周围环境，无不令人信服称快。

西27街31号与Chelsea Clinton在纽约的物业相距不远

美国前总统克林顿的宝贝千金Chelsea Clinton曾一投就是925万美元，买下离这里不远的矮矮的，却是他们夫妇满意的顶楼公寓。那么这一公寓该有多么宏伟，有该有多么美丽和性感？

Chelsea Clinton拥有物业的21 East 26 Street

再进一步观察，你会发现，这小楼，简直不可思议，这楼怎么会这么又矮又难看，这怎么能有人会喜欢？问题是 物以类聚，人以群分。这相对显得极不般配极不协调的奇矮公寓，只有四个单元，但每个单元的住户肯定不是我们草根族或是中产阶级。在NOMAD，目前挂牌销售中的Condo200万美元以下的还不到20%，这也在一定程度上可以反映出当地居民的生活水准。

至于商业楼盘，紧邻麦德逊广场公园的酒店和写字楼更是兵家虎视眈眈重地，就连稍靠后的中小型的楼盘也了成地产商们醉心卖买游戏重头戏。

本文开始时谈到的西27街31号楼盘也不大，但比四周前成交的公园大道南299-331号要大得很多，它俩的总建筑面积之比是144,000：37,025 , 接近4:1的比例；而成交价之比是1.26亿：0.524，换算成简单的就变成2.4:1。如果这么比较显得太模糊，那么用最通俗易懂的方式：前者大的每平方英尺成交价为875美元，后者为1415.26美元。它们各自的含金量差距是明显的：0.62/1的关系。很显然，后者的地理位置更热闹更容易展现它的角色，即使单价已经超过1415美元/平方英尺，新主人仍信心满满，将在不久后推出更高昂却是有人愿意接受的价格挂牌销售。

而这相对较大的写字楼，尽管在地理位置和商楼规模环境上有明显的差距，但这笔成交的成功圆满“度”不仅是你情我愿，而且买方已经醉如情网，无法自拔，愣是在当初卖方曾有的成交底线上加价加到1100万美元之多。真让人开了大眼界。

在纽约这块几乎汇聚全世界所有国家，所有肤色，所有族裔和所有主要语言的人类世界之核，尽管水准高低各异，但凝聚着世界所有迸发离奇灵感的可能性。就连这在我看起来太一般般的写字楼，根本不会想到会有这样一见钟情，一厢情愿，愿打愿挨的买家！既然他们这么钟情，这么自信，我相信他们经过专业而认真的运筹帷幄和评估认证。我所赞赏的是他们具有足够的魄力；只要认准了目标，可以付出更多的代价。

我在无意中发现，也许是因为在NOMAD区域，这栋并不属于明星级的写字楼近十年买来卖去交易频繁，自2006年3150万美元的价格转手之后进行过的交易起码有四次：

我想说，以曼哈顿为主角的纽约市商业地产没有理由为一些悲观和唱衰论所干扰，四百万美元以上的交易更没有崩塌的迹象。前面我讲述的范例不能不是当前市场玄妙的亮点之一。曼哈顿四百万美元以上的交易虽在13笔处止步，但却占据整个纽约市的一半；曼哈顿的交易总额更占到整个纽约市的68.25%。

纵观纽约的商业房地产市场，目前仍无法找到公开挂牌销售，净回报率超过4%的投资用写字楼或其他物业楼盘，即使可以保证有3%净回报率的也难以找到。大部分的投资成交已经不可能在现有的账面上显示这些回报率。

那些敢于卯足劲，敢于并购的纽约地产精英们是出于他们的投资水平有了进一步的升华，实际上也带动整个纽约房地产投资开发的水平。在其他国家和地区在狂呼”试看天下谁能敌“的时候，我们的纽约人仍在不断执着地探索和升华，特别是曼哈顿引领世界顶尖房地产投资和开发的精英们从不停止他们的新的想象和创造。

曼哈顿的商业地产投资和开发上半年虽没有住家类亮丽，但创新高后能不断挺进已经是壮举。有人6490万美元购买下城SOHO一九二五年建只有六层的商业楼，当然他们不会不知道十年前的2007年买进的价钱是1900万美元：

下面这一列表中都是这一周成交的四百万美元以上级别的交易。

下面是这一周的商业地产交易概述：

纽约的天，塌不下来。

作者：Michael An，纽约Rutenberg Realty和Global NYC Realty Inc.资深地产经纪。1-718-790-7781 ehopee@gmail.com 微信号：weixingongtongti（微信共同体的拼音）

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