纽约商业楼市要“崩”?投资者抄底机会来了!

纽约商业房地产市场在今年第一季度就下滑到六年来的最低位。据华尔街日报报道,投资者正在融资准备收购破产的公寓项目和其他不良资产。正在或计划开始针对商业地产困境而融资的投资公司包括麦迪逊不动产公司(Madison Realty Capital,)、Delshah Capital和投资者迈克尔·阿什纳(William Ashner)和纽约开发商史蒂芬·魏克夫Steven Witkoff。

大多数大型私募股权投资公司,如百仕通集团(Blackstone Group)和KKR公司,并没有专门因为不利情况而筹集资金。不过他们早有资金储备,可以应付销售低于预期的公寓、面临网络零售竞争的购物中心、拖欠的债务和市场涌现的其它问题。

可以肯定的是,没有人希望商业地产遭受上次经济衰退期间的大萧条,还记得当时令投资者的数十亿打了水漂。目前来说,许多房地产类型 – 如市中心的办公楼和配送中心 – 仍继续租金高涨,并以低利率获得充足的融资。

但是分析人士指出,商业地产一般都是周期性的,现在它是大家记忆中最长的牛市之一。而最近销售速度放缓,往往表明市场已经饱和或即将超负荷。

Delshah Capital首席执行官迈克尔·沙赫(Michael Shah)表示:“当你进入过山车的顶端时,会发生突降。”公司计划融资2亿美元以防市场萧条。

同时,某些房地产类型的物业价值已经开始下降,如购物中心、郊区办公楼和酒店。这些价值是以收益率或所谓的资本化率或“上限”率来衡量的。

根据CBRE集团近期上调利率调查,2016年下半年至2017年上半年价格跌幅最大的物业类型为零售“电力中心”——通常有两三个大型商店,被其他零售和停车场包围。今年上半年平均上限为7.31%,而6月前为6.92%。

今年房产业的贷款拖欠率也有所上升。 7月份,穆迪(Moody’s)追踪到某种商业抵押证券的拖欠违规率为6.7%,而2016年底为6%,远远低于2012年7月的10.1%的高峰。但是目前的数字远远高于2008年的0.5%。

穆迪在本月份的一份报告中说,一些地区正在受到比其他地区更大的打击。华盛顿特区的物业拖欠率是全国平均水平的2.5倍,问题主要是由于“郊区办公楼与政府租户集中”。“联邦政府削减或巩固了该地区的业务,加剧了近期的负面趋势。”

华盛顿地区最大的拖欠贷款物业之一是Fair Lakes Office Park,它是位于弗吉尼亚的九栋建筑群。该房地产几乎为空,于去年被Shorenstein Properties LLC移交给其贷款人。

专家表示,2012年至2017年期间,不良物业的销售市场一直平平无奇。“今年,我收到了四笔票据,总值约3000万到4000万美元。”

投资于不良物业的资金也流入纽约、华盛顿等地区遇到发展瓶颈的酒店和高端公寓。因为成本或销售额未能达到预期,前几年受惠于市场蓬勃发展的开发商正遭遇滑铁卢。

Winthrop Capital Advisors创始人Ashner先生表示:“当市场进步和价值上涨时,更多的资本进入实际的房地产业,”Witkoff先生筹集了1.5亿美元的资金。 “我们认为,资本流入,令物业变得更加脆弱,投资者可以暂缓。”

提供资金不足的公司高管表示,由于近年来一直活跃的非传统贷款人 —— 像房地产投资信托基金和私募股权投资公司 -——提供了不同于之前周期的机会。其中一些债务来源愿意向投资者出售资产,因为这些投资者在房地产破产止赎和其他重组方面具有更多的专门知识。

麦迪逊不动产公司(Madison Realty Capital)的联合创始人乔希·泽根(Josh Zegen)筹集了10亿美元,他表示:“他们不想要混乱。”

非传统贷款人的一个例子是阿波罗商业房地产财务公司,它是由Leon Black的Apollo Global Management LLC于2009年推出的抵押房地产投资信托。

来源:纽约侨报

扫描二维码,分享本文到微信朋友圈

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注