中国房地产20年:负债率管理的秘密

一、自从前后主管几家上市集团财务以来,每次见到投资人或媒体询问业绩时,总会有人询问有关负债率如何控制及控制目标的问题,我会不耐其烦地解释我的看法。因此可见,控制负债率是房地产企业运营过程中 的一件大事。我的看法是,不可视而不见,又不可谈虎色变。

其实,解释的过程也是在说服自己的过程。

负债率,也俗称杠杆率。

在曾经读过的教科书上,只教给我们如何计算这一类指标,但并没有说这类指标在什么区间最为合理。这说明,负债率高低并没有统一标准。

1997年亚洲金融危机火烧到香港,对中海地产的打击可说是致命的。痛定思痛。在2001年制定了净负债水平不得超过40%的红线管理。这是一条铁律,上下须严格执行。后来,这家企业小步快跑、稳字当先。多年后,成为行业的利润王、市值王、品牌价值王。

我在2014年4月加入碧桂园后,为了获得境外融资的重大突破,于是向境外投资人发出了一个清晰信号,即净负债水平控制在70%之内。尽管那时做不到,要做到很吃力,但因为有这个需要,也就一直努力做。三年后的碧桂园,已是不可同日而语了。

所以,负债率管理是一门必修课。

重视了,可锦上添花,让市场对管理层充满期待,而管理层会为郑重的承诺做出不懈努力。努力了,就像硫酸与水混合后所产生的巨大爆炸一样。这便是化学作用。
二、

在现实和实操过程中,负债率管理却是一个十分复杂十分敏感的事情,不可能用一两句话说得清楚道得明白的。经验告诉大家,往往就是一场又一场的内部博弈。

关于此类指标,永远都有三种不同声音,或说高,或说低,或说不高不低。无论哪种情形,也许出于情感,也许出于理性,也许就是说说而已。凡是,都要辩证地去看。

此处称为博弈,并不为过。既然是博弈,皆有输赢。

若是良性的正向的博弈,那是健康做法,可事实上,往往非健康性的博弈很多,有时很烦,因而会打乱许多节奏。常言道,人算不如天算。正面看,这就是管理学的可敬可畏之处。

企业之间之所以互为竞争对手,是因为时刻都在比较。只要比对手跑得快,才有机会在行业中获得先人一步的利益,否则,就落伍了,甚至连骨头都啃不到。落伍的企业,几乎在行业没有话事权,没有市场地位,融资时,银行不仅不会给更好的融资条件,政府也不会把你当一回事,各种排行榜关于你的存在可有可无。换句话来说,企业规模很重要。常言道,有规模才有地位。

回想2005年以来,中国房地产进入到蓬勃发展阶段。这十多年来,房地产调控从不间断,每过几年来一次,而且一次比一次看似猛烈。有部分企业选择不退缩,一方面苦练内功,另一方面伺机而上,把净负债率推到高达百分之几百。如今它们成功了,占据了行业第一方阵地位。这一事实证明,回答负债率是高是低是好是坏,并没有一个简单而又清晰的答案。

总结而言,负债率的上线管理很重要,但取决于五个因素变化而变化,第一,整体经济是上升还是下降;第二,所处行业还有没有机会,是大机会还是小概率;第三,把沉重的融资成本加上,毛利率处在高位还是低位水平;第四,高负债率下,你的股东资金回报率是否比没有使用负债率的回报要高?第五,所谓的高负债率背后的资产质量如何,是好资产还是差资产,是变现快的资产还是变现慢的资产。

假设行业平均净负债率为50%,那么,贵公司是选择高于50%还是低于50%的,则取决于五大因素连乘的结果。
三、

杨国强曾说,高周转就是化解企业运营风险的关键。

他最为有名的一句话是说:我和总裁谈过,给你一块钱,一年后你给我挣回多少钱。总裁说,我给你挣回五毛钱。我说不用,挣回三毛钱就很开心了。

这段话成为碧桂园管理的精髓。

杨国强一直强调,他搞企业追求的是股东资金年化回报率。

如今,碧桂园年化资金回报率可达到80%左右。

这是一个现金流管理的概念,是会计上讲的收付实现制下的口径。房地产行业是一个资金密集型行业,现金周转率非常重要。当你的企业的周转率比别人快,那就会产生高于行业的叠加效益。

长期以来,碧桂园的毛利率水平在行业内是偏低的,每次见到境外分析员时,分析员总在这个问题上挑战管理层,管理层给他们讲叠加效益,他们听不明白。但无论你接受还是不接受,依然按照认定的做法一如既往。翻开碧桂园公开资料会发现,尽管碧桂园的毛利率偏低,负债率偏高,但周转率一直是行业最快的。

这一模式,也就成就了碧桂园今日的翘楚地位。

所以,负债率是否高,衡量的一个重要指标则是,你所关注的企业的资金周转是否快。如果保持足够快,说明生意有的做。碧桂园深刻掌握了沃尔玛薄利多销的精髓,为获得市场占有率发挥了重要作用。

话又说回来,关注负债率有时重要,有时不重要。重要不重要取决于企业在追求什么,追求背后的逻辑是什么。逻辑通了,如中医经络学说说的,痛则不通,通则不痛。
四、

我以为管理负债率是门艺术,到底何时高何时低,高多久第多长,其实答案就在每个企业掌舵人的心中。负债率是个量化指标,有普遍标准,辩证来说,如果长期坚持某一个量级,未必一定是对的。

做过企业的人都知道,影响负债率的高高低低,不仅仅是财务人员融资的事,还是整个企业系统的事。

从实务角度来看,负债率管理关乎每个部门、每个环节、每个人。每个人都在为负债率的高低产生着影响。

聚焦公司基本面,无论负债率是高还是低,我们时刻需要对商业模式进行再造,组织架构优化,对管理薄弱环节进行夯实……

就房地产行业而言,可以细分几十种商业模式。每种模式下,对负债率要求有所不同,因此不能一概而论。

8月26日读了一篇《“告别”旧恒大》文章。文章中说:“夏海钧认为,恒大用高负债换来的土地,牢牢抓住了中国房地产的黄金20年,成就了今天恒大的龙头地位。”是啊,多年来,恒大可说是行业的负债王,很多银行、投资人为之担心害怕。借着今年上半年的良好局面顺势而为,一次性把几千亿债务顺利置换,于是,恒大制定了脱骨换胎的战略转型,即低负债、低杠杆、低成本、高利润的“三低一高”将成为未来新经营模式。

记得2016年春夏交替期间,杨国强和我探讨负债率管理问题,探讨了很久,他有他的坚持和判断,他说:“在做生意方面,财务要记住,在不违法的前提下,永远不要让公司受到任何约束,有得做就狠狠地做,没得做就耐心地等待。”事实上,无论公开场合还是私底下,他每当谈到集团万一遇到预想不到的资金周转困难时,总爱重复已经固化了的观点。他说他就此事曾经请教过他的香港富豪好友,得到他的正面回复。

万一有一天出现资金周转上有困难,有几个措施可用:第一,立即停止在建项目,开支就可减少;第二,盘活有价值的资产,促使资金快速回笼;第三,寻求银行融资,利息高点也可以;第四,实在不行,可把股权质押或者出售进行融资。当然,好友提醒他说,当危机突然降临,恐怕股票价格下跌,出售股权没有人要。同时说,保持良好的资产变现能力和良好的经营现金流才是最好的保障。

五、

几年前,读过一本书叫《投资自己的梦想:孙正义的人生哲学》,几年之后今天,仍然记得一些情节。书中有一句话:“互联网隐形大帝、日本企业家孙正义说:‘我是一个数字化的人,数字从不会说谎。只有数字才能将纷繁复杂的事务简化到本来的面目。’”我是一个财务管理者,这句话我在很多地方都引用过。在碧桂园引用后,总裁马上也引用。是啊,财务数字是不会说谎的。

最近在飞机上,读了一篇有关孙正义的追踪报道,其中一句话是说,“孙正义:人生只有一次,我希望高瞻远瞩,不想小赌怡情。”后来,我查阅了一下,这是这位59岁的企业家今年5月对投资者说的话,“我的生活就是从这里开始的。”这正是孙正义的信心所在。然而,投资界警告称,“Vision Fund对杠杆的依赖进一步增加了孙正义面临的挑战,他必须在一个已经充斥着巨量资本的行业内,找到有价值、有规模的投资交易。”

高负债率的商业模式是一场豪赌,赌注是钱,赌的是未来会更好。

走过中国20年房地产历程我深切体会到,如果你所在的企业一路豪赌,那就成功了!未来10年要不要继续豪赌,我以为仍取决于前面讲的五大因素的驱动,如果你的企业回答大多是Yes,继续高负债高歌猛进不会有错;如果你的企业回答大多是No,选择低负债低飞远行也许是对的;如果你回答的含含糊糊,那就有必要选择动态负债率管理法,见步行步。

成功=胆识+运气。

胆识=胆量+见识。

胆量=敢作敢为的冒险精神,包括敢于举债的能力。

2017年中报已经公布,净负债率龙虎榜显示,融创高达260%,恒大240%,富力193%,旭辉59%,绿城58%,龙湖56%,世茂53%,华润置地42%,金地41%,碧桂园38%,万科20%,中海才16%。

“给我一个支点,我可以撬动地球。”这是古希腊物理学家阿基米德说的一句家喻户晓的名言。

负债率是高还是低,其实不在数字本身,而在乎于心。

心若静、风奈何?

文/吴建斌(现任阳光城执行副总裁、原碧桂园CFO)

来源:界面新闻

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