探本朔源 为何地产投资商纷纷涌向东纽约?

2016年,位于布碌仑的东纽约(East New York)被重新划区,由此引发了房地产业的复兴。据The Real Deal报道,此前一年,开发商申请了339个住房单位。但在2017年,建筑申请上涨了284%,达到1,303个住房单位,其中许多是可负担住房。


东纽约(East New York)地图

这些申请的许多项目目前已经破土动工。多户住宅项目开发商拉德森开发公司(Radson Development)目前正在兴建两个项目:一个是林登大道(Linden Boulevard)上的一栋12层、235套单元的混合用途建筑,另一个是洛林大道(Loring Avenue)上的521套可负担住房和零售店综合体。

与此同时,Monadnock开发公司、东布碌仑圣教会(East Brooklyn Congregations)以及住房保护和开发部于2017年9月份提出了一项计划,将240套可负担住房作为Nehemiah Spring Creek开发项目的一部分,该开发项目位于Gateway中心商场附近的市政府拥有的地界上。

Phipps Housing在东纽约赛普拉斯山(Cypress Hills)地区的大西洋大道(Atlantic Avenue)正在建筑一个403套单元的公寓。

尽管其中一些发展项目位于东纽约重新划区的范围之外,包括位于富尔顿(Fulton)和贝尔蒙特(Belmont)大街之间的大约190个街区,但是这些地区的投资竞争是非常激烈的。

或许是因为自2012年以来,东纽约的住宅价格已经上涨了45%;而同样的情况也发生在Carroll Gardens和Park Slope这样昂贵的布碌仑街区。

Citi Habitats经纪人肯德尔·维达尔(Kendall Vidal)表示:“现在有很多现金购买者正在寻找合适的交易,他们主要寻找百万美元以下的两到三户家庭的租赁公寓”。他说他至少有20个买主对这个地区感兴趣。

投资者“对这个地区超级感兴趣”的原因是他们认为越来越多买家和租户会因为其他地区的价格太贵而转向东纽约地区,此地成为投资者更便宜的选择。

位于六条地铁和长岛地铁线路上,该街区距离布什维克(Bushwick)和贝德福德-斯特维桑特(Bedford-Stuyvesant)有很短的一段地铁车程。在1990年到2014年间,该地区的租金分别上涨了44%和36%。但是,该社区的

组成部分是大不相同的。

Ideal Properties Group公司的Aleksandra Scepanovic指出:“与布什维克和贝德福德-斯特维桑特相比较,东纽约有更多的租金稳定和租金控制公寓。”

房地产业者表示,目前,可负担住房是最大利润所在。这主要得益于免税债券和政府补贴的实行。

B&B Urban建业集团的负责人艾伦?贝尔(Alan Bell)表示:“在该地区我看不到很多市场价格公寓的买卖”,B&B Urban正在此地区建设一个100套可负担租赁公寓的项目。

贝尔在重新划区之前就投资于该地区,他说由于土地价格的大幅上涨,他不清楚B&B的这个项目是否会盈利。他说,目前业主们希望以每平方英尺70至80美元的价格出售。根据TerraCRG的数据,这几乎是该地区2014年的43美元的平均售价的一倍。

贝尔说:“业主们不得不变得更加现实。”

一般来说,东纽约不是没有缺点。尽管自1990年以来犯罪率已经下降了73%,但在东纽约和Cypress Hills地区,2017年的犯罪率比全市其他任何地区都要高。据纽约警察局的统计,该地区的犯罪率是威廉斯堡和Bed-Stuy的两倍。

同时,商品用房的销售量并没有像住宅一样大幅增加。2017年的商业交易额是1.555亿美元,比2008年增长了27%。该地区商品用房的销售量在2015年达到顶峰,当年的交易额为2.7848亿美元。

贝尔说,近期的市场价住房可能会建筑在较小的地界上,这样地界的卖家可能更愿意降价。而那些拥有大地界的人,更有可能囤积居奇,等待大笔投资的到来。

来源:纽约侨报

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