无论是股市还是房市，追涨杀跌，全世界都一个样，美国也不例外。2018年一开年，美国房地产市场就出现了好彩头。今年1月初，美国所有房屋的总价值为31.8万亿美元，同比增长6.5%，创下了2014年7月以来的最大同比增幅。眼看房价一路攀升，进场抢房的人越来越多。一套房子刚上市，就有很多买家竞价，不加价根本买不到。面对这种似曾相识的情况，有人担心房市过热会导致10年前泡沫破灭的灾难重演，但是也有人认为房价还有上涨的空间。

房市是否出现泡沫 可看三大指标

房地产市场持续火热，引起了业内人士的警觉和担忧。曾在2005年预言过美国房地产泡沫破裂的詹姆斯·斯戴克（James Stack）称，他的“房地产泡沫晴雨表”在过去1年中上涨了80%，这意味着房地产泡沫亮起了红灯。

据中国新闻网报道，2008年，房地产泡沫破灭使美国陷入了百年一遇的经济危机。直至2012年，房市才触底反弹。联邦人口普查局的统计数据显示，2012年1月，全美房屋平均价格为26.6万美元。近几年，随着美国经济复苏，房市也逐渐升温。2017年12月，全国房屋平均价格为39.9万美元，恢复到了危机前的水平。

这是否意味着房市泡沫又来了？判断房市是否存在泡沫，苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙认为可参考3个指标：一是房屋抵押贷款违约比例，房屋抵押贷款违约比例越高，泡沫越大；二是居民房屋抵押贷款杠杆率水平，杠杆水平越高，泡沫越大；三是金融机构房屋抵押贷款获批平均信用水平，信用水平越低，说明房屋抵押贷款门槛越低，泡沫越大。

2008年，美国发生次贷危机的一个重要原因就是购房贷款中出现了许多不良贷款，而这些贷款又被层层打包流入金融市场，形成了倒金字塔的效应。

在美国房市一线工作的邱方告诉中新社国是直通车：“当底层的不良贷款出现问题后，就引发了崩盘。”

她认为，次贷危机以后，美国银行在贷款审核方面非常严格，目前来讲金融机构的贷款都非常健康，不良信用的人很难获得贷款。因此，她判断，当前，美国房市并不存在泡沫。

黄志龙同意这个观点。他认为，房价再创历史新高，是美国经济复苏的原因，也是美国经济复苏带动居民收入增长的结果，整体看房市泡沫并没有达到次贷危机之前的水平。

“现在说美国房市泡沫又来了为时尚早，”中国社会科学院美国研究所副研究员、经济室主任罗振兴说。他认为，一些此前受到经济危机重创的地区，房价刚刚恢复到危机前的水平，全美房价总体水平也在去年刚刚恢复到危机前的水平。

他指出，局部地区房价可能存在过热的情况，但是“相较于居民收入的增加来看（较危机前已有很大提高），美国目前的房价并不算很高”。

利率低供应少 房价有望继续上涨

自2012年房市开始反弹以来，房价已经连续上涨超过5年。对于2018年房市的走势，一些专家仍然持乐观态度。

房市信息平台Zillow的高级经济师阿荣·特瑞扎斯（Aaron Terrazas）指出，联邦基准利率目前在1%到1.25%之间，预计到2018年底将上升到2%到2.25%之间；30年期房屋抵押贷款固定利率目前在4%左右，到2018年底可能升至4.5%，按历史标准衡量依然很低。

劳动力市场需求旺盛使很多租房者考虑进入购房市场。特瑞扎斯说：“美国房市强势进入2018年，比过去10年的任何时候都坚挺。不过，供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，推动房价稳步上涨。新房建设在2018年将有所增长，但库存整体上很可能依然紧张。”CoreLogic首席经济师弗兰克·诺萨夫特（Frank Nothaft）指出：“房价上涨对房屋卖家们来说是个好消息，却给买家们带来不少挑战。”

“越来越多的首次购房者发现低价房屋的库存量非常有限，这导致起步房（Starter Homes）的价格上涨很快，买家的负担能力进一步下降，”他说，“如果新建房屋和保障性住房的库存没有大幅激增的话，未来几年房价处于一个相对高水平上涨的状态还将在大多数市场持续下去。”

三大利好因素支持房市不断向好 涨势或趋缓

倘若房市现在还未出现泡沫，是否意味着2018年房市将继续高歌猛进？

据中国新闻网报道，苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙对2018年美国房市持谨慎乐观态度，认为在美国经济持续向好和稳健复苏趋势下，房市可能延续震荡上涨的态势。

房市信息平台Zillow预测，2018年美国房价将上涨6%，低于2017年的6.9%。

在业内人士邱方看来，支持房市持续向好有3大条件：一是美国整体经济形势向好，支持强劲的购买力。特朗普税改把企业税从35%降到了20%，对经济的刺激和家庭的购买力有极大的推动力。另外，美国失业率创历史最低水平，消费指数不断增长，会进一步刺激消费。

二是弱势美元效应。随着特朗普税改落地，更多海外资本回流美国，部分资金会进入房地产行业。此外，弱势美元可能导致很多国外投资者来美置业，中国即是一例。在美元弱势时入场，待美元强势时受益，这也是市场的预期。

三是美国房地产市场整体供不应求。一线城市，如纽约、洛杉矶和整个加州，人口增长和房屋供应量不匹配，差值达到50%以上。以南加州为例，人口增长和房屋需求差值达75%，只能满足25%的增长人口的需求。

邱方说：“供不应求的状态是推动房市增长的最核心因素。”

房市供不应求的背后是两大世代的强劲需求。千禧一代（1981年至2000年）逐渐进入买房的年纪，婴儿潮一代（1964年至1964年）逐渐退休，寻求更好的居住条件。

邱方判断，2018年市场紧俏会大概率持续。他说：“美国一线城市，一个房子有多少人在抢，这是我们深入一线的人最能感受到的。”

美国经济基本面虽然较好，但隐忧也不少，很多根本性问题还没有解决。中国社会科学院美国研究所副研究员罗振兴认为，虽然短期数据很好看，但预期在改变，房市是否会牛转熊还有待观察。他说：“加息通道可能回来，对资本市场产生冲击，尤其是财政状况不可乐观。此外，劳动创业率也没有根本性改观。”

他指出，特朗普税改属于刺激性政策，在经济复苏的背景下，继续推进量化宽松政策，可能导致未来2、3年美国经济过热。经济一过热，通胀一回来，美元加息，利率提升，对房地产是一个不好的信号。

在罗振兴看来，两方面因素将影响房市未来走向，一是加息效应，二是财富效应，“个人认为加息效应远远高于美国居民收入提高的效应，对房地产未来发展更加不利一些”。另外，他预测，2018年美元贬值可能不会持续。

历史经验证明，美国房市具有非常强的周期性，上涨了近6年的房市是否会重蹈覆辙，尚无定数。至于美国房市这一轮上涨周期何时会结束？黄志龙预判，当基准利率达到峰值时，美国房价上涨周期或许就会结束。他解释说，尽管联储会经过连续的加息，但美国实际房屋抵押贷款利率仍保持在相对的低位，此轮美国房市上涨周期何时结束，关键要看联储会基准利率何时传递到房屋抵押贷款利率市场。

华人聚集地区房价或继续走高 旧金山将领先

房市信息平台Zillow预测，2018年，全美房价将上涨6%，涨幅将是全美工资涨幅的两倍多。

从地区看，中国买家关注的热门市场的房价预计涨幅更大，比如加州的圣荷西、洛杉矶和华盛顿州的西雅图。Zillow去年11月的报告显示，圣何西在全国房价上涨方面处于领先地位，同比上涨了17.5%；西雅图房价的同比涨幅约为12%。另外，华盛顿州和犹他州房价的同比涨幅都超过了10%，加州超过了7%。

CoreLogic预测，今年华人较多的几个州的房价涨幅如下：

加州，上涨8.4%；

得克萨斯，上涨2.1%；

纽约，上涨4.6%；

佛罗里达，上涨6.3%；

华盛顿，上涨4.9%；

新泽西，上涨4.9%；

马萨诸塞，上涨4.6%；

伊利诺伊，上涨4.7%。

在华人聚集的大城市，今年的房价走势如下：

旧金山

旧金山湾区都市圈的房价中位数为112万8300美元，同比上涨了8.9%，环比上涨了5.1%。未来1年，旧金山湾区都市圈的房价涨幅预计为8.1%。

洛杉矶

洛杉矶都市圈的房价中位数为62万5600美元，同比上涨了7.5% ，环比上涨了1.7%。未来1年，洛杉矶都市圈的房价涨幅预计为6.5%。

纽约

纽约都市圈的房价中位数为42万9400美元，同比上涨了7.4%，环比上涨了2.7%。未来1年，纽约都市圈的房价涨幅预计为2.3%。

西雅图

西雅图都市圈的房价中位数为46万3800美元，同比上涨了12.3%，环比上涨了2.8%。未来1年，西雅图都市圈的房价涨幅预计为4.9%。

达拉斯

达拉斯-沃斯堡都市圈的房价中位数为28万美元，同比上涨了5.7%，环比上涨了0.7%。未来1年，达拉斯-沃斯堡都市圈的房价涨幅预计为5.6%。

来源：纽约侨报

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