美国房价自2017年来一直攀升，2018年又打了一个开年红。根据上周五公布的政府数据显示，2018年一开年1月份，公寓建设大幅增加，将美国房屋建设速度带入了15个月来最高位。事实上，新公寓的建设速度已经超过了人们买的速度，相比上一年上升约19.7%。

黑石集团（Blackstone）2015年以54亿美元购买历史悠久的多户住宅小区史岱文森（Stuyvesant）和彼得古柏村（Peter Cooper Village）

另一方面，单户住房从12月份起至今的增长仅有3.7%。从历史上看，美国人一直倾向于选择单户住宅。然而在经济衰退发生后，这一趋势发生了一定程度的变化。

在没有足够资金的情况下，人们开始选择价格相对低廉的多户住宅。这种变化趋势引发了开发商对多户住宅的兴趣，促发了多户住宅建设的兴起。2010年到2015年，在纽约大都会地区的多户住宅建设进入高潮，其他的都市地区如洛杉矶、芝加哥等，也出现了更多的多户住宅。这一增长一直持续到了2016年，当时美国的经济复苏依然处于早期。

然而随着美国的经济开始复苏，多户住宅的销量开始出现下滑。在2017年，多户住宅市场的衰退变得十分明显。根据Dodge Data& Analytics的数据，2017年开工的多户住宅明显少于2016年，除了纽约之外，达拉斯、洛杉矶、华盛顿等地的多户住宅市场都较2016年出现了回落。

房地产杂志The Real Deal将纽约的多户住宅市场形容为“经历了迎头一棒”。成交量仅在72.7亿美元，是自2011年以来的最低水平，下降幅度达到48%。交易量仅为457笔，也处于7年来低点。然而房价却依然高居不下，使得最低层次的买家也不得不望而却步。

The Real Deal杂志采访了许多房地产公司代表，其中一位纽约最活跃的多户住宅经销商Rosewood Realty Group的总裁Aaron Jungreis直言不讳的表达了“房子难卖”的观点：“你一般会先去找那些最高层次的买家，那些‘瘾君子’。然后你试图卖给那些第二层的人，那些不怎么喜欢风险的买家。当你真的卖不掉任何东西时，你会去尝试那些甚至不怎么可靠的人。如果连这都不起作用，那么你有麻烦了。”

是的，现在的纽约多户住宅市场似乎就已经处在了这个“有麻烦”的阶段。 据The Real Deal杂志得出的数据，最受打击的是1亿-2亿美元区间的市场，成单的速度开始出现了非常明显的放缓。业主与经纪人都已经开始在低端市场花费更多时间，即1000万美元-2000万美元的区间，在这个区间的成单就相对容易一些。

整体市场的不确定性使得一些房地产经纪人甚至有些期待市场崩溃，至少那样可以让他们更加看清一些。The Real Deal采访到的一位做高端多户住宅市场的经纪人表示，“我几乎希望市场发生崩溃，那样我们至少可以触底。现在我们不知道自己处在什么位置”。

那么，多户住宅市场会崩溃吗？单户住宅的市场需求已经有所增加吗？

先回答第二个问题。根据全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，2017年第四季度现有单户住宅的平均价格成本为247,800美元，较上年同期的235,400美元相比增长5.3%。此外2017年11月新建的单户住宅销售额增长了17.5%，创下2007年7月以来的最高水平。

但是，即便如此，我们也不能认为多户住宅市场会崩溃。多户住宅市场的需求可能并未真正下降。根据全国多户住房委员会(National Multifamily Housing Council)的一个最新的研究报告，美国的多住户公寓需求正处于上升趋势之中，到2030年，美国将会出现超过460万套的多户公寓的额外需求。如果是这样的情况下，美国多户住宅的需求应该处于一个比较良好的状态。2017年多户住宅开工面积确实有所下降，但这可能并非是由于市场转向了单户住宅。据上周五商务部公布的数据显示，1月份新屋开工数同比增长9.7％至每年130万套。这是自2016年10月以来的最高水平，也是13个月以来的最大涨幅。

据观察，多户住房正在吸引房地产投资者，主要是因为人口变化。越来越多的年轻和年长的美国人租用公寓而不是购买房屋。而且，月租金涨幅不大。根据房地产研究公司的数据显示，2018年1月全国平均租金为1361美元，同比增长2.8％，但环比持平。然而，与2014年每月租金涨幅5.1％相比，这并不算什么。这可能是因为公寓建设总体增加。

那么，多户住宅的REIT(房地产投资信托基金)在2018年会复苏吗？

当然，这个行业的REIT的命运已经大不相同。长期的量化宽松政策压缩了息差，而这一行业正是依赖这部分息差来获得收益。因此Camden PropertyTrust CPT, Armada Hoffler Properties, AHH, Apartment Investment and Management Company AIV和Equity Residential EQR等股票在过去三个月下跌10.4%, 10%,-10.1%,和15%。这些股票中每个都有Zacks Rank#3(Hold)。

2018年的情况或许会发生根本性的变化。本年度美联储已经计划三次加息。此外，近年来工资增长可能会推动通货膨胀。这反过来也可能加快了加息的步伐，这有可能会提高REIT的利差。在这种背景下，未来一年可能会更好。

另外，蓬勃发展的经济会增加市场对多户住宅的需求，并推高租金。这样一来，运营层面上的资金也会增加，从而抵消更高的利息成本和提高REIT的价格。

来源：盘贝原创微信公众号（pinebase）

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