知名地产公司Douglas Elliman于今天发布了今年第一季度曼哈顿的房地产报告，同比销售量创6年来新低，跌幅创9年来之最。根据Douglas Elliman的这份报告显示，今年第一季度曼哈顿的房地产销售量较去年同期下降了24.6%，其中二手房销售量同比下跌17.5%，新房同比下跌54%。而二手房和新房库存却同比上升4.3%和5.1%。

Douglas Elliman将市场的衰退归咎于新税法和联储会升息的组合重拳。

注册会计师赵莹介绍，新税法将从2个方面对购房者产生影响：一是将贷款利息抵扣（Mortgage Interest Deduction）上限由原来的100万元调低至75万元；二是将原本没有上限的州税与地方税抵扣（State and Local Tax Deduction，简称SALT）设置了1万元的上限。

赵莹：如果100万的房子贷款50万，那么50万的利息部分还是可以减免的；如果100万的房子贷款80万，那么只有75万的利息是可以减免的。但是你如果是在17年12月14号之前就已经过户了，贷款就出来了，那这个不受新的75万的影响，所以如果大家在之前就已经把贷款弄好了，就不要轻易申请重新贷款，如果重新贷款就会变成必须遵从新的税法，就变成只有75万的利息可以减免。

如果第一个税改政策影响程度要根据贷款金额来决定，那么第二个税改政策影响的范围就更加广泛了。

赵莹：比如有的人年薪4万、5万，那他的州税与地方税已经在W2上有4、5千的预扣了，再加上如果他住在纽约的五大区或者长岛，一般长岛的地税都比较贵，动辄都上万，这样加在一起如果地税是一万，预扣的州税与地方税是5千的话，那总共就是1万5千，在2017年以前是可以通过分类抵扣额减免，但是现在只能减1万。

不过，新税法会给有房族带来什么影响，还要等到下一个报税季才能体现出来，可是上个月21号联储会加息25个基点的效果却是立竿见影。

Citizens Bank资深贷款专员James Chen：（以30年贷款为例）如果是借10万，每个月差15元；如果借100万，每个月差150元。

不过，供求关系才是商品经济的基本关系，因此房产库存才是影响房价的根本因素。虽然Douglas Elliman的报告显示曼哈顿今年第一季度的房产库存上涨，但是纽约市乃至全美的数据却是背道而驰。

根据知名房产网站Zillow的最新数据显示，全美房产库存一直在刷新下限。今年2月，全美房产总库存为123万套，连续33个月同比下跌，跌幅10.3%。其中，纽约市房地产库存不到6.8万套，同比下降11.4%。

房产库存减少，买房人却在增加。且除了刚需购房者之间的竞争外，房地产市场的衰退还会导致开发商保留地皮“以租代售”。

Douglas Elliman房产经纪吉翔：因为土地资源相当的有限，很多地会去建超奢华或者出租公寓。开发商会选择建出租公寓，这样地就在他们手上长期持有，同时还通过出租获取一定的现金流。然后往未来去看的话，如果升值到他们心目中的预期，他们可以把楼转成康斗再出售，或是选择继续持有成为他们的资产。所以市场上提供给中产阶级买家，尤其是首次买方的100万美金左右的一室新开发楼盘是有限的。

除了以上这些场内因素之外，还有不少场外因素也给购房者带来了不小的变数。今年年初，总统川普增加了钢和铝的进口关税，导致依靠钢、铝为原材料的房地产行业的建筑成本瞬间攀升，而这些成本也将最终转嫁到购房者的身上。

此外，上个月14号，联邦参议院通过了修订《多德-弗兰克法案》的议案，将联储压力测试的资产门槛从此前的500亿元上调至2500亿元，为中小型银行松绑，刺激信贷。

James Chen：房利美基本上是不会做到100万（贷款）的，房利美最多是借到67万9千而已，2家庭没有记错的话是87万，3家庭是90几万，4家庭是100多万，如果借超过这个金额，就是所谓的“无品质贷款”，基本上不遵从房利美的贷款要求，只遵循贷款银行自己的要求。大银行资金比较雄厚，这种巨额的贷款，基本上都是给大银行吃掉，只有他们有在做。小的银行做的比较多的都是“有品质贷款”，做的贷款将来都是卖给房利美。修订法案可能就是希望小型银行也能提供一些“无品质贷款”，有些自己的地位，比较特别的产品，然后和大型银行竞争。

对于贷款购房者来说，这无疑是一大利好，但该法案仍未在众院通过，何时才能正式实施还是个未知数。且联储会在宣布加息时还强调，将维持年内3次加息的计划，还将明年的加息预期从2次提高到3次。这一消息对于购房者来说无疑一记当头闷棒。

来源：美国中文网

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