从“疯狂买楼”到“拟出售” 中国富人企业加速从美国撤出资产

前一天洛杉矶才天降横财(人民币),但第二天就消失了。大连万达(Wanda)以4.2亿美元收购比佛利山庄开发基地和绿地控股(Greenland)以10亿美元收购洛杉矶市中心大都会项目等过往交易制造了中国人对洛杉矶房地产投资的“黄金时代”的现象,但这个很快变成“错觉”,扑面而来的是严峻的现实。对中国资本外流的限制,包括今年3月针对经济漏洞的打击以及大规模的反贪污活动,已经破坏了中国富人及企业对美国房地产的投资。根据最新公布的数据显示,这些变化的最终结果是,2017年中国对美国商业地产的投资同比下降55%,根据Cushman&Wakefield的数据,去年仅为73亿美元,而2016年为162亿美元。


绿地控股(Greenland)洛杉矶市中心大都会项目示意图

根据Real Real Analytics的成交情况分析,洛杉矶的销售额比前年下降了25%,2017年仅为4.91亿美元。与2014年相比,这个数字更加微不足道,因为当时中国对洛杉矶的商业地产投资达到了近10亿美元。

如今,中国企业掀起“出售热”。海航最近正在出售160亿美元的资产,其中包括两座纽约市写字楼 – 其中一座以22.1亿美元购买,另一座以3.05亿美元购买。 CEFC中国能源公司最近也在出售100个物业,共计价值达32亿美元。

但有一线希望:业内人士表示,中国的推进和退出方式激活了资产,并为当地开发商提供了一个咸鱼翻生、前所未有的大好机会,否则这些开发商一早就被高昂的定价踢出局了。

瑞银财富管理公司的Jonathan Woloshin表示,“中国人不会放弃买房置业这件事。 中国人是非常积极的买家,”Woloshin说。 “我们还是会看到较小金额的交易。”

律师事务所Jeffer Mangels Butler&Mitchell全球酒店集团董事长Jim Butler表示,虽然“大玩家将购得的房产纷纷投放回市场,但它的真正含义还有待观察。”他补充说,“有些人认为这一点是对上世纪80年代日本土豪到美国买房产的现代版,那段时间日本人在美国挥金如土,买下数十亿美元的资产。”80年代在洛杉矶,日本人在掌握了闹市区几乎一半的房地产。 然而,90年代以后,这些资产许多变成了经济包袱,而日本人也不得不承认,他们的疯狂购买没有严格按照经济规律办事。

Butler说,中国企业现在卖回给美国,不太可能是步日本后尘。 Woloshin同意,并补充说,他预计“会有很好的竞标,可能不是原来的价格,但我不认为是甩卖。”

Cox Castle&Nicholson专门从事亚洲投资的律师Gregory Karns表示,现在说亏本出售还为时过早,但“他们肯定会卖的”。

“价格会下降,”Karns说。 “中国人是这些资产中大部分的高投标者,这就是为什么他们获得了这么多资产。随着他们退出,第二个或第三个投标者将成为新的高标。”

绿地控股回家

作为中国最具影响力的中国企业之一,绿地控股集团美国分公司在启动其洛杉矶大都会一期项目时受世人瞩目,成为头条新闻,但现在该公司拟出售部分项目。

该公司正在为项目的三座住宅大楼之一寻找买家。绿地在2014年以1.51亿美元购买了大都会项目。

世邦魏理仕的Onno Zwaneveld是项目的上市代理,宣传上说,此次为开发商的大好机会,可以完成塔的建设,然后出租公寓单元,但不是将其作为康斗出售,这也是绿地此前计划的。一旦完成,塔楼将有56层736个单元。

根据管理合伙人Mike Leipart的说法,截止2017年底,第一座大楼的大约80%已经售出。

据悉,大都会的洲际酒店集团旗下的350靛蓝酒店也于今年投放市场出售,报价为2.8亿美元。

“你看到了中国自2016年以来实施的货币管制的威力,”Karns说。 “这是中国资本进入房地产的真正减少,趋势仍将继续。”

万达紧跟其后

在中国企业退出的许多项目中,其中就有大连万达退出12亿美元的比弗利山庄(Beverly Hills)豪宅项目。

雅典集团(Athens Group)因不明原因离开该项目大约一个月后,这家中国投资集团开始寻找买家。据洛杉矶时报报道,万达在2014年以4.2亿美元购得。

据报道,万达还出售其他四家海外物业,据报道,他们正在寻找一名买家购买全部五个项目,总价50亿美元。这些物业包括伦敦的One Nine Elms和芝加哥的Vista Tower。

有人猜测,比弗利山庄豪宅项目将出售给另一家中国公司。卡伦斯说,如果任何一家中国公司将资产出售给其他中国公司,“我们只有在交易完成后才会听到。”

旅游业受打击

酒店市场似乎受到中国撤资的影响最大。根据Cushman&Wakefield的数据,2017年中国企业在洛杉矶收购酒店的交易额下降了90%。

根据Cushman&Wakefield的数据,尽管2017年洛杉矶的酒店交易数量很大,但只有一家涉及一家中国公司 ——大族控股集团(Han’s Holding Group),该公司以1.15亿美元收购了希尔顿酒店的DoubleTree。

安邦保险集团于2016年以65亿美元收购了战略酒店及度假村(Strategic Hotels & Resorts)。战略酒店包括洛斯圣莫尼卡海滩酒店、蒙太奇拉古纳海滩;、奥兰治县拉古纳尼格丽思卡尔顿酒店、旧金山圣弗朗西斯威斯汀酒店、华盛顿四季酒店。

2月份,中国保险监督管理委员会因欺诈指控接管安邦保险集团。据传拟出售少数战略酒店物业。

不过,巴特勒表示,他并不认为安邦的酒店销售会吸引一些人预期的“甩卖”。

“我认为这不会是人们正在考虑的那种机会投资,”他说。

同时,据彭博社报道,海航集团计划在今年上半年出售160亿美元的资产。据报道,它有900亿美元的债务,并依靠员工投资。在成为股东后一年,该公司正在谈论出售其在希尔顿Park Hotels&Resorts的部分投资。股份被推测价值约12亿美元。据路透社报道,希尔顿全球控股公司表示,海航已开始出售其在希尔顿持有的6300万股。

海航集团出售的其他物业包括去年以21亿美元收购的曼哈顿大厦(帕克大道245号)、第三大道850号大厦以及旧金山教会街(Mission St)123号。

接下来会发生什么

由于有这么多的资产可供抢购,成交信息的缺乏表明“有买家对定价不满”,Karns说。

“我的猜测是,看到绿地或万达卖的人认为他们骑虎难下,”他说。 “所以买家很精明,他们在寻找便宜货。也许绿地和万达可以教育买家这一点,就是资产不会以低廉的价格出售,那么投机的观望派就会打退堂鼓。”

Cushman&Wakefield的中美对内投资资本观察报告的作者Xinyi McKinny表示,少数几家出售资产的大公司并不能准确代表全局。 “每个人都认为所有的中国投资者都在出售他们的资产,”McKinny说。 “这绝对不是真的。除了新闻上那几家公司,其他都好好的。”

Butler同意中国投资者并没有完全淡出视野。 “许多人都有长远眼光,”他补充说,人们还没有听说过的中国公司可能会成为未来最大的买家。

“这并不意味着他们不是大公司,”巴特勒说。 “其中一些公司在中国各地建起了整个城市。”

Woloshin说,如果“中国投资者暂时放下脚步”,他不会感到惊讶。

“他们是成熟的长期投资者。房地产热还没有结束,只是在短期内他们需要撤出,”他说。 “投资美国商业房地产市场的原因是,我们拥有世界上最稳定的政治、最活跃的市场和最完善的财产法。”

McKinny指出,尽管到2017年中国投资者的酒店收购额出现大幅下降,但他们在全美郊区办公空间的购买额增长了136%,零售空间的购买额增长了29%。

她预计将有更小的交易前进。 Woloshin同意中国不会在投资方面推动极限。

Woloshin说:“中国人一直非常乐意控制资金,政府对交易规模非常敏感。” “政府发出的信息可能是一些公司有点过度扩张,他们希望一切按部就班,勿操之过急。”

来源:纽约侨报

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