投资者不太愿意为纽约市公寓支付昂贵价格。曼哈顿第96街以南的公寓资产的售价相对于收入略有下降，并且已经失去了上涨势头。尽管如此，纽约市公寓楼仍在热销：与2017年同期相比，今年上半年投资者的花费更多。还有一些大笔交易，比如9.05亿美元购买布碌仑的Starrett City。但随着利率上升，投资者变得更加谨慎。

Starrett City街景

据美媒报道，纽约市研究公司Real Capital Analytics(RCA)高级副总裁Jim Costello表示，“没有人愿意支付高昂价格。”

净租金收入与售价利率(Cap Rates)走高

投资者为曼哈顿大部分地区的房产支付的价格已跟不上租金上涨的步伐。根据总部位于纽约的商业房地产服务公司Ariel Property Advisors的数据，在第96街以南的曼哈顿，投资者在2018年上半年为平均每间公寓支付了798,000美元的价格。这与前一年每间公寓的709,000美元相差无几。

然而，根据Ariel的数据，这些公寓的平均租售比率在2018年上半年上升至3.80%，高于前一年的3.53%。

“利率环境已经全面控制了更高的资本市场预期，因此对定价产生了压力，”Ariel总裁兼创始人Shimon Shkury表示。

市政府官员也更加关注城市租金法规的执行和监督。这可能会降低潜在买家提高租金监管公寓(rent-regulated buildings)租金的可能。

总体而言，相对于曼哈顿的租金收入，估值仍在上升，但速度非常缓慢。根据RCA的数据，投资者在2018年第二季度对整个曼哈顿的公寓物业平均支付了3.6%的租售比率。这仅略低于前一年3.7%的平均水平。

纽约市外围地区的租售比率变化稍微多一点，从去年4.6%降至今年第二季度4.4%。

大量销售推动投资量增加

在2018年上半年，超过三分之一纽约市公寓物业的交易为每笔均超过1亿美元。这些交易的总额为19.1亿美元。相比之下，去年同期只有一笔销售总额超过1亿美元。

据RCA称，总体而言，投资者在2018年上半年在曼哈顿的公寓物业上花费了28亿美元。这比前一年的16亿美元大幅增加。但与2015年和2016年上半年投资者花费的40多亿美元相比，它仍然是一个小数字。

“业主可能仍然觉得他们的公寓价值会与日剧增，仍然有盼头。所以他们没有动力搬家，” Jim Costello说。

与通常的趋势相反，投资者需要花费更多的资金购买外围区域的公寓楼，比买曼哈顿的公寓楼还贵。根据RCA的数据，投资者在2018年上半年在布碌仑、皇后区、史坦顿岛和布朗士的房产上花费了31亿美元，高于前一年的20亿美元。这一数字仍低于他们在2016年上半年花费的33亿美元以及2015年上半年花费的35亿美元。

布碌仑售出Starrett City

今年迄今为止，单笔销售额占整个行政区销售总额的近三分之一： Brooksville和Rockpoint为Starrett City支付了9.05亿美元，Starrett City是一个庞大的可负担住宅区，拥有5,881套公寓。

自1974年以来，Starrett City Associates的卖家就拥有庞大的棕褐色高层公寓楼。许多公寓的阳台都可以看到附近的牙买加湾。卖家包括总统特朗普，他持有4%的股份。

这笔交易包括承诺保留几十年来对低收入纽约人施行的住房价格。 Starrett City的第8节租赁补贴的联邦合同将持续到2049年。

来源：纽约侨报

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