停车场投资 – 缘何热门?

具备充分的收益潜力及稳定的现金流,全球投资人正在将目光投向停车场资产品类。自今年五月以来,Q-Park(欧洲最大的停车场运营商),National Car Parks(英国最大的私立停车场运营商)及InterPark(美国最大的停车基础设施运营商)等多家停车场运营方的换手正在说明:停车场品类是一种正在被广泛需求的资产类型,与传统的停车券一样不会贬值。通过已发生的交易发现,停车场物业的售价基本是EBITDA的15倍,投资利润可观。


一处Q-Park停车场

而业内对于停车场物业的强烈需求,或许可从Q-Park的出售过程中略窥一二。据报道,该公司的出售的消息一经放出,便收到了30个报价(竞标者包括李嘉诚、复星、首钢)。公司最终以29.5亿欧元的价格出售给了KKR基础设施和EDF投资公司。而鉴于停车场投资市场的火热程度,KKR有很大机会将物业再次转手。

KKR能源及基础设施总监Vincent Policard分析:停车场行业存在许多整合潜力。纵观Q-Park公司的主要覆盖市场,可以发现这个行业分布的非常分散。因此,该行业的领先运营商有能力去购置更多资产以进行整合。

通过数据可以对这个行业有更加具体的了解:据Q-Park统计,目前欧洲有约4800万个正规停车位,其中一半分布在公司当前覆盖市场以外的国家。而且,欧洲停车场的七大运营商 – 包括Q-Park,Saba和Indigo,各自仅占据了其覆盖国家10%或20%的市场份额。单从欧洲市场来分析,停车场行业远远没有被垄断,存在巨大发展潜力。

停车场的物业属性:房地产还是基础设施?

在过去几年中,停车场资产投资升温,一部分人认为停车场已不再归类为基础设施,可以被理解为房地产或者私募股权的游戏。事实上,Alinda Capital Partners最近出售了美国最大的停车场运营商InterPark(最初从GE房地产公司购得),而荷兰公司Bouwfonds InvestmentManagement正在进行旗下第三个“房地产停车基金”的投资。或许,停车场资产的真正类别划分已经比较模糊。

KKR的Vincent Policard说:当我们分析停车场资产的时候,由于特定的商业模型,我们不会把它完全归类为基础设施。但实际上,在对Q-Park进行投资分析时,其同时具备基础设施与房地产的双重特征。就Q-Park而言,其模型当前的平均持有时间为54年。对于KKR来说,长期可预测的稳定现金流以及较高的入场壁垒均属于基础设施的特征。

然而,根据具体交易的不同,停车场可被视为真正的“混合资产”。InterPark最近的联合收购方TIAA Private Investments的能源和基础设施高级总监Mario Maselli认为,尽管停车场资产一直被认为是基础设施的一部分,但就InterPark持有的资产而言,在停车场行业遭遇寒冬时,公司的备选方案是将这些资产改造为商业地产。

缘何热门:高收益率

最近停车场交易活跃的一个重要方面是:高于普通商业地产投资的EBITDA倍数,使得投资者争相出价。其中,Q-Park以15倍EBITDA的价格出售,而麦格理7月份将英国的National Car Parks以13.8倍EBITDA价格出售给日本投资者。同时,Ardian and Crédit Agricole保险公司正在寻求出售停车场公司Indigo,拟出售价格是17倍EBITDA。拥有一个停车场资产,可以在收获高收益的同时丰富公司的资产类别。

目前,停车场可以产生相当丰富的现金流,因此可实现的收益率较高。在当今的投资逻辑中,收益率是最被看重的指标之一,因此现金流充沛的投资标的是投资者竞相追逐的对象。而其他交通运输行业相关的基础设施与停车场相比更加稳定,但同时可实现收益提升的能力也更加有限。

Policard指出的行业整合也是提高停车资产价值的常用方法。EQT Partners于2011年通过其首支基金收购了西班牙的停车场公司Parkia,而在2016年出售时,已经实现了公司持有资产翻倍。而NCP的新业主Park24和日本开发银行正在以进一步收购的方式向欧洲迈进。

潜在风险?

关于停车场投资的一个担忧是:这种资产类型是否已经过时?移动消费以及科技发展(如在线购物、物流、电动和自动汽车),可能意味着停车场的传统用途正在发生变化,并可能影响到租金收入。

然而,KKR坚持认为自己不会是被动投资者,并将努力对不断变化的投资环境做出反应。在一些大型城市,Q-Park正在着眼于与市政府合作,帮助其进行停车场布局。

而事实上Q-park覆盖的大多数城市均为中等规模。在中等城市,共享经济尚没有能力像大城市一样成熟发展。公司还在其辖区内为电动汽车安装了500多个充电桩。这些举措都得到当地政府的大力支持。而针对自动汽车的出现,KKR及TIAA均表示现在尚未到需要担心的时候。

来源:盛世神州微信公众号

扫描二维码,分享本文到微信朋友圈

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关新闻