2018美国楼市不景气 接踵而至的或将是经济风暴

据商业内幕网站报道,2018年末,美国的楼市出现惨重下滑。12月,二手房屋销售比去年同期暴跌10.3%,这是七年来最大幅度的下跌。而在此前,11月和10月的数据也分别都是大幅下跌。

实际上,在2018年,除了2月,其他月份楼市都是以下跌为主旋律;但是接近年底时,跌幅明显扩大。全美各个地区都呈现跌势,就连汉普顿也不例外(注:纽约长岛汉普顿是著名的豪宅区)。

有大宗抵押贷款生意的银行,已经感觉到了楼市带来的寒意,这在他们第四季度的报表里就能窥见一二。在抵押贷款服务最多的两家银行,数字尤其明显:第四季度,富国银行(Wells Fargo)的抵押贷款收入暴跌了50%,至4.67亿美元;手续费收入则下滑了28%至380亿。JPMorgan 的情况也没有好到哪儿去:抵押贷款收入下跌46%至2.03亿,手续费下跌30%至172亿。

这些糟糕的数据足以给华尔街投资者和分析师敲响警钟。瑞银集团(UBS)的经济学家在本周一份备忘录中指出,楼市的低迷及其加剧可能显示出该行业的疲软迹象。现在担心整体经济局势可能还太早,这可能只是在2019年可以轻松克服的一个小障碍;不过,持续低迷的楼市对所有人来说都是坏消息,不仅仅是银行。

瑞银指出,二战之后美国经济的11次衰退,有9次都是以楼市大幅下滑为先兆。楼市疲软通常都不是没有原因的;相反,它很可能是更广泛的经济疲软的首个指症。

谁来“背锅”?

过去一年,美国经济非常强劲:工资在增长、失业率保持低位、破产清算比例很低;这些因素和其他一些因素,看上去都应该是促进房地产投资的。那么楼市究竟发生了什么?最受关注的一个解释是,抵押贷款利率升高了,这使得房价对于潜在买家来说太贵了。

联储会基准利率在2018年4次上调;30年抵押贷款利率在11月已经涨到了4.94%,创下了2011年以来的新高,不过之后在12月又稍微下滑。11月的利率看上去可能没那么高,不过仅仅在两年前,这一数字还只是3.65%。这意味着,对于一栋25万美元的房子来说,每月还款额多了190美元,而30年内则要多还7万美元。

利率还不是全部。瑞银的分析估计,楼市的疲软大约一半要归咎于利率。另一方面,过去几年房价一直在上涨。全美二手房中位数在2018年12月来到25.36万美元,比前一年同期上涨2.9%。而根据全国房地产经纪人协会(NAR)的统计,这已经是连续第82个月的上涨。

房产经济学家费尔韦瑟对《商业内幕》表示,房地产市场的冷却是因为买家已经买不起了。目前千禧一代的人口大约有7000万,年龄在20到30多岁之间,不过他们通常缺少现金,并为学生贷款或其他债务所羁绊。这些千禧一代不得不比父辈们更晚买房,不过房地产市场的繁荣可离不开他们。现实情况是,他们可能会因高额的月供望而却步,继续比较划算的租房。评级机构穆迪负责结构金融的副总裁谢恩说,房地产市场要想持续发展,千禧一代需要在场内。不过他们可能真的买不起。

除此之外,打击第四季度房地产市场的因素可能还有上涨的建筑成本、税改导致抵押贷款减税额降低、贷方收紧信贷标准等。

如果利润下降,贷方为何反而拒绝更多贷款申请呢?

《商业内幕》报道指,有意思的是,尽管购房需求持续下降、收入走低,纽约联储的数据显示,抵押贷款或再贷款(refinance)遭拒的比例在2018年下半年反而上升了。

联储会在10月份针对贷方的“信用便利调查”中发现,尽管贷款的总体数量有所下降,但抵押贷款拒绝率反而从15.9%上升到19%,创下了2015年2月以来的新低。为什么生意不好做的时候,贷方却要拒绝更多贷款呢?

穆迪分析师指出,他们尚未观察到针对自用住宅抵押贷款的信贷收紧。相反,标准近来还有所放松。另一个解释是,贷方收到了很多他们认为高风险的贷款申请。联储早前已经给出了加息路线图,聪明的借款人会抓紧行动,赶在利率上升之前贷款。

费尔韦瑟指出,他们的贷款需求可能更急切,而银行一般不愿意给急需要贷款的人开绿灯,因为他们债务违约的可能性更大。换句话说,借款人的“质量”下降了。谢恩则说,总体上贷款标准可能并没有更严,但申请贷款的人财政状况更差了。

另外,看好当前买房时机的民众也越来越少。密歇根大学和房利美(Fannie Mae)一项共同调查显示,自2014年以来,认为“现在是买房好时机”的人比例就一直在下降。目前,看好当前时机的消费者数量已经低于看衰当前时机的消费者数量,这是个糟糕的信号。瑞银报告指出,历史上只有两次出现这样的情况——也就是在最近的两次经济衰退之前。

楼市不会立即崩盘,但也不会立即好转

谢恩指出,对于那些感觉购房压力太大的消费者来说,没有什么好办法。要么房价和抵押贷款利率下降,要么工资上涨, 要么二者皆有,才能解决这一问题。

今年对于抵押贷款贷方来说,前景看上去比较暗淡。他们的利润预期已经连续第九个季度下跌。不过,在经济强劲发展之际,楼市不会马上崩盘。在其他领域,消费者支出没有减缓,失业率和工资增长看上去也不错。

费尔韦瑟指出,2019年经济预计仍将强劲增长,楼市买家的日子可能也会稍微好过一点。但不管怎么说,楼市的下滑,尤其是第四季度的糟糕数据足以让人警惕。瑞银指出,房地产开支和经济其他方面表现的不同步是一个警告信号;人们对房产这样的长线消费意愿不足令人怀疑,消费者信心和实际支出可能会有异动。

来源:美国中文网

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