纽约新法10.14上路 保护租户

2019年6月14日,纽约州通过《住房稳定和租户保护法》(HSTPA),将于10月14日生效。纽约州众议员柯瑞斯波(Marcos A. Crespo)一直支持该法案,并把自己对该法案的解释放在众议员网页上。他在说明中表示,该法律涵盖了该州部分地区的某些住房,指出这些法律为租户提供了“额外权利”。

纽约时报6月21日以标题为〈新租房法如何帮助所有租户〉报导称,截至2018年,只有加州、马里兰州、新泽西州和纽约州及华盛顿特区,在某些地区拥有租金控制权。到了2019年初,俄勒冈州成为实施全州租金管制的第一州。今年5月,加州众议会通过法案,限制全州范围内的租金上涨,并将提案提交给参议会。在科罗拉多州、伊利诺州和华盛顿州,租金管制的运动也在开展。而纽约州租房法向居住在纽约市租金监管公寓的240万人提供保护,具有里程碑意义,使纽约州成为保护租户最有力的州。

权力转移 从房东到房客

纽约时报报导称,此前纽约房地产行业极力反对这个法律,并展开昂贵的游说活动和广告闪电战,但未能成功。“新法律代表了一个重要的权力转移,从房东到房客。”这些新的保护措施补充2017年的法律,使纽约市成为第一个实施律师权利的城市,为面临驱逐的租户提供“免费法律援助”。

长期以来,纽约市一直被誉为租房者的避风港,创立了限制该市近百万套公寓租金的法规。法律变化不仅收紧了这些规定,而且还借用了其他州的政策,将对租户的保护扩大到那些不受监管房屋的租户。该法律包括以下一些主要内容。

保证金限制在一个月的租金额,所有租房者都能更容易地获得保证金。据租赁房源网站Rent Cafe的2018年3月分析显示,其他十个州和华盛顿特区的保证金限制为一个月租金;而纽约的受监管公寓已经有类似的规则。

新法律对“通知”也有规定。假如房东打算将租金提高5%以上,房东必须通知租户。如果他们不打算续租,他们也必须通知租户。如果租户的租期不到一年,则必须提前30天通知。若居住超过一年但不到两年的租房者,需要提前60天通知。居住超过两年或租期至少两年的租户必须提前90天通知。而且,受监管公寓的房东已被要求“提前90至120天通知”。

新法律中一个最重要的变化是对租户新的保护措施,可以防止房东报复性驱逐租户,且适用于所有租户。如果租户在合理搜索后无法在同一社区找到类似住所,法官可以“把驱逐期限延长一年而不是六个月”。法院还必须考虑驱逐可能会加剧租户的健康状况,影响孩子在当地学校的入学以及其他因素。

拒绝歧视 对房东更严格

柯瑞斯波说,纽约州租户保护法要求,公寓和庭院必须保持清洁。房东必须随时了解设施的任何问题。除正常耗损外,任何房屋损坏必须得到修复。房东不能歧视租户,若根据其种族、信仰、肤色、国籍、性别、年龄、残障或婚姻状况拒绝住房“是非法的”。如果发现危及健康和安全的问题,房客应该报告给房东。如果房东不能解决问题,租户应致电当地的健康或建筑部门。

保证金是房东持有的一笔款项,用于支付租户违反租约的行为,如损害赔偿金。房客应该要求房东提供保证金收据。在拥有六个或以上单元的建筑物中,房东必须:将租户的钱存入计息帐户,以书面形式向租户提供银行的名称和地址。每年支付利息给租户或将其用于租赁费用。房东可以保留1%的保证金作为行政费用。

在六个以下住房单元的建筑物中,房东无需将钱存入计息帐户。如果房东决定将钱存入银行,房客有权获得通知和利息。搬家时,房客应该收到押金退款。除了正常耗损之外,房客应承担任何损失,房东可能会扣留全部或部分保证金以支付损坏或未支付的租金。不过,房东可能因错误地扣留全部或部分保证金而被起诉。

根据纽约州法律,房东必须保证其房屋具有“可居住性”。在租户搬入前,住宅必须是干净的。公共大厅和楼梯必须有充分照明。在冬季,除了在维修、改建和临时紧急情况期间外,必须始终保持暖气和热水。公寓必须有散热器、暖气管道、电线、热水器和锅炉。公寓和周边地区必须没有昆虫、囓齿动物和垃圾。

在每年10月1日至5月31日期间,房东必须提供加热设备,要在三个或以上单元的建筑物内保持以下室温:在早上6点到晚上10点之间(白天),当外面的气温低于华氏55度时,室内要68度。在纽约市和水牛城,必须满足以下额外要求:晚上10点至早上6点之间(夜间),当外面的温度低于华氏40度时,室内要55度。

承租之前 应该细看合约

柯瑞斯波说,租约是一份法律合同,规定了公寓或房屋租赁的条款。签署后,未经双方同意,不得更改书面租约。对租约的任何变更应以书面形式并由其房东签署。

公共住房管理部门有自己的法规或具体的租赁条款。租户在签署之前应阅读并理解租约。租户的租约应包括:租约期限、租赁空间的清晰描述、谁负责公用事业费用、租金金额、租金截止日期、对延迟租金的处罚。其他的内容包括房东的责任、租户的责任、关于房内图画的规定、是否允许携带宠物。

在签订租约之前,租户应检查窗户、布线、保温、管道、墙壁、地板、楼梯、炉灶、冰箱、卫浴、水槽和加热系统。这些应处于良好的使用状态。如果不是,要在签订租约前解决此问题。如果租户已搬入,写信给房东,要求在合理的时间内进行维修。

如果租户希望在允许的时间之前终止租约,必须与房东协商。房东可能同意,并重新出租,或者在某些情况下,租户可以转租公寓。不过,前往医疗保健机构的老人受到法律特殊保护,可提前终止租约。

在四个或以上住宅单元中,租户可以在房东的书面同意下转租公寓。作为转租公寓的原租客,仍须承担损坏或租金违约的责任。转租步骤是:通过挂号信告知房东打算转租,包括法律要求有关共同租户的资讯。房东在10天时间内要求更多资讯。在初次通知后30天内未要求提供更多资讯,房东必须批准或拒绝该请求。如果房东没有通知租户,可以被视为批准。经批准后,租户可以转租公寓。房东不能无理拒绝转租。如果租户认为自己被无理拒绝转租,可以自担风险转租。如果房东采取法律行动,若租户可以证明房东是恶意行为,租户法律费用必须由房东负担。

禁止报复 驱逐时间延长

柯瑞斯波说,驱逐是将某人从其他人的财产中合法移除。驱逐步骤是:租户违反租约条款或租约到期。房东提出请求后,案件开始。在某些情况下,房东必须在开始法庭诉讼之前发出通知。租客在法庭上对驱逐提出质疑,并对房东提出反诉。没有在法庭上对驱逐提出异议的租户将败诉。如果房东获胜,法院会发出逮捕令,由法官或执法官提供服务,要求驱逐租户。法院可以对租户作出赔款判决。如果房东不能支持其案件,该诉讼将被驳回。如果租户赢得反诉,法院会对房东作出判决。

他说,如果案件涉及不支付租金,租户通常可在发出判决之前用支付租金来终止诉讼。法官将提供逮捕令,让租户72小时离开。72小时后,执达员可以从房屋中移走租户的物品,并将租户锁在门外。

法律还包括禁止房东报复的内容。每个租约都是房东的保证,房屋要适合人类居住,租户不会有危险。违反此保证可能是租户起诉房东的理由。然而,租户往往不愿报告房东违反房屋守则的行为,因为担心他们可能会被房东驱逐。根据法律,当租户投诉房东违规时,房东被禁止威胁驱逐租户。

例如,除少于四个单元的自住住宅外,保证租户免受房东的报复,并且在下列情况下不能被驱逐:租户已对不安全、不健康或不适合居住的住宅提出善意投诉;租户已真诚地采取行动以确保其作为租户的权利;租户参与租户组织。

来源:世界日报

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