购买投资房的重要考量

美国华人喜欢投资房地产,把许多地方房价炒高,但非每个人投资都能成功,不成功的因素很多。因此,在购买投资房时,一定要考虑五个关键因素,因为这五个因素关系到投资的成败。

现金流

现金流是投资者考虑最重要的因素,包括以下几个方面。一丶当地房地产出租市场的强弱,如房屋空置率和房租拖欠情况。二丶要购买的房屋类型,如购买C级公寓,就比A级公寓和B级公寓有更高的租客周转率丶维修费和保持费。三丶贷款利率,如是传统的贷款还是高息贷款。四丶首付款比率。

一个关键问题是,这个投资是否能够提供稳定的租金,也就是房产现金流及与其它房产的比例。例如,一栋房屋的价格是15万元,每月租金收入1000元,要比30万元房屋但租金是1600元要好。再如,一个四家庭的房屋买价是40万元,若是每月租金收入3000元,那要比以上两家投资现金流都要好。

社区好的房屋和维护好的房屋,会有助房屋增值。投资房也要考虑保留部分收入来修缮维护。投资人是现在需要租金收入重要,还是将来房价升值重要?当然,不是所有问题都有正确答案,但在买房时这些因素都要考量。

杠杆

投资中的杠杆使用也是投资非常重要的考量,因为你可以在这项投资少放资本,这样你只须较少的资本。如果房产增值,扛杆会大大提高回报率。但是,假如房产贬值,也会因为杠杆,投资者欠上的债务,现金流就可能会成为负数。

但是有些短期负现金流是可以接受的。刚刚买的房产须要装修,装修期间短期现金流是负的,但是长期是赚钱,这样的投资是可以考虑的。例如,买到法拍屋空置率都很高,需要重建。这样,你就需要足够的资金能够度过负的现金流时期,直至这栋房屋收入稳定,创造正现金流。「零头期款或者低头期款」投资对高杠杆的投资者来说非常具有吸引力,但是须要非常的小心。

净产值(equity)

你买的房屋有净产值吗?净产值通常透过几种形式形成,如便宜房(discounted price),升值潜力(upside potential),重新分区机会(rezoning opportunity),管理不善房及拍卖房。

创造净产值有许多方法,但是买到立刻有净产权的房产是最好的。找到一个马上卖的买家,他愿意便宜卖。买到一个需要维修的房产,你花费五毛钱就能翻转获利一块钱。若是投入一万元,能够很快获得二万元的净产值房是值得考虑的投资。

升值潜力

买房产最重要是地点。买到好地点的房产,房价升值後,在适当的时机卖房,就会获利。但是,买房时机的把握比较难,具有投机的特点。一般来说,房屋在长期20年後增值是比较容易的,也几乎是肯定的。

选择购房地点,确保房产价值,要看长期的就业情况及整个城市范围内的趋势。一般来说,好地点的房产若能以每年5-7%的速度增值,如果再加上合理的现金流及购买时就有净产值,那就是好的投资。

风险

大家都在讲风险,但很少人真正考虑风险。你可以怀最好的希望,但是要有最坏的准备。也就是说,A 计画不通时,你要有B计画。假如你购房是为了增值,但是这个房产并未增值,那麽你能出租後,还维持正现金流吗?

在购买出租房前,你要确实查看这栋房屋过去的收支财务状况。最好有实际的盈利数字,假如卖方不给,这笔交易要小心。有的卖家编造数字,一定不要轻易相信。有的房产问题多多,一定要实地查看。当社区房价下降,你不要试图逆势而为。好的房产卖得很快,一上市就没了。但有的房产上市很久却卖不掉,不要太天真,一定要查明原因丶了解实际情况再下手。

作者:陈琪钱,注册会计师及理财顾问

来源:世界日报

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