地产中介都是大忽悠?

《魔鬼经济学》作者:史蒂文·列维特和史蒂芬·都伯纳 (“Freakonomics” by Steven Levitt & Stephen Dubner,或译《苹果橘子经济学》),尝试用经济学解释一切,因此也被称为“经济学霸权主义”。提供了很多有趣的角度,但也会处处透着经济学家的愤世嫉俗,推崇“完美”的市场,看什么都不太顺眼。

其中有一段关于地产中介的论述,小编特此拿来和各位分享。表面聊的是住宅中介,但更深层体现的是“信息不对称”和“代理人问题”(“Principal-agent problem”)。这就适用于所有职业经理人了。

住宅广告的谜题

首先做个小测试,看看地产广告里的信息不对称。以下是一系列住宅广告里常见的推销字眼,读者们可以尝试判断一下哪五个代表物有所值,而哪五个代表还有砍价空间:

绝佳 Fantastic

花岗岩 Granite

宽敞 Spacious

顶级工艺 State-of-the-Art

可丽耐 Corian(杜邦生产的高端面板)

迷人Charming

枫木 Maple

环境优美 Great Neighbourhood

可立即入住(Vacant)

按住鼠标左键扫一下下面的空白部分揭晓谜底。

物有所值的是以下形容词:

花岗岩 Granite

顶级工艺 State-of-the-Art

可丽耐 Corian(杜邦生产的高端面板)

枫木 Maple

可立即入住

这些词的共性是,都是对房屋的具体描述。说的越具体,目标客户就越容易判断。

还可以砍价的就都太虚了,也许房子本身真的乏善可陈:

绝佳 Fantastic

宽敞 Spacious

迷人 Charming

环境优美 Great Neighborhood

其中,“宽敞”可能意味着大而无当,“!”是差得不知该什么好了,“环境优美”意味着隔壁小区挺好看的。

各位亲爱的读者们,你们猜对了吗?

中介自售房屋的案例

为了深入说明地产中介是如何利用信息不对称的,书中还引用了一项芝加哥的研究,对比了地产中介代客售楼vs出售自有物业的情况。研究发现中介在出售自有物业时,平均销售时间要长10天,售价要高3%。

本书的作者分析,这个数据背后的动因,是因为代客户卖贵3%对于中介的边际收益很低。假设房价500万,收1%中介费,那么成交时中介可得5万,而卖贵3%只意味着1,500元的潜在收入。与落袋5万和10天的额外心力相权衡,显然应该鼓励卖家尽快接受报价,顺利成交。

这是一个很典型的“代理人问题”。当我们站在Agent的角度(即作为职业经理人)时,自己的付出与回报也是我们每天都在权衡的。

而当我们站在Principal的位置时,也应充分意识到这一点,避免被Agent带进沟里。进一步想要解决的话,有两个可着眼的方向:

提升自己的信息储备和独立判断能力

使中介和自己的利益一致(例如累进中介费)

其中第一点需要消除“信息不对称”,经济学上通常认为是难以达成的。

破局信息不对称

在上面那个案例里,当中介需要说服卖方尽快出售时,他会选择性的提供一些信息,例如“买方的出价已经高于市场价”、“附近有一套更好的房子六个月都卖不掉”。站在卖方角度,是很难verify的。

然而作者认为这样的信息不对称正在遭受到互联网的挑战,随着越来越多的放盘和成交被放在网上,地产中介的信息高地也在不断被削弱。

运用大数据确实也是很多中介朋友心仪的创业方向之一。住宅市场中已经有了很多玩家,让市场透明了不少,也给买卖双方带来了不少便利。但限于信息提供者的水平参差,资料仍然真假难辨。

商业市场披露要求更少,信息采集更难;而且受限于交易频率以及很多成交取决于双方的谈判,可比性往往较低。

那么中介这行会不会被数据库代替呢?小编倒认为不会轻易的go die。地产交易的频次低体量大,涉及的步骤又是千头万绪。而且交易到底是人和人之间的游戏。在强化自身统筹各方资源的能力后,中介将一直是不可或缺的重要环节。

各位中介小伙伴们,你们觉得呢?

来源:地产与远方微信号

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