期房买卖推高法拉盛房价

天景豪苑(Sky View Parc)、法拉盛广场(Flushing Commons)、法拉盛高线(Flushing Highline)等豪华公寓以及众多小型公寓(Condo),如雨后春笋一般在法拉盛及其周边出现。地产经纪秦宴表示,未来3至5年内房地产市场仍会表现强劲,亚裔社区较为独特的期房买卖,或将成为房价上涨的原因之一。


位于法拉盛的Flushing Highline目前已有销售计划书,每单位平均售价百万。(张晶摄)

秦宴表示,法拉盛目前新的公寓都在每平方呎$1100以上,800至900呎左右的房子一套也需要$100多万。目前法拉盛的市场需求和市场供给还处于合理状态,但再过2、3年,法拉盛豪华公寓可能会出现过剩的情况。但这种过剩的情况,并不意味着公寓价格会下降,可能是价格上涨的幅度没有其他地区大。他认为,未来3至5年内房地产市场的趋势仍然强劲,但不同区域涨幅将不同。

购买期房利润与风险并存

秦宴表示,华人俗称的期房是指在建的、尚未完成建设且不能交付使用的公寓,这些公寓没有CO(Certificate of Occupancy,CO)。按照美国房地产相关法律规定,没有CO和大楼销售计划书 (Offering Plan)的公寓不能售卖,但有法律规定,这种公寓可以让买家作为入股者进行类似买卖股票的投资。因此,不少华人认为购买期房是入股投资。在公寓建造过程直至拿到政府正式文件为止,这个过程所有的买卖都被称为股票买卖。而这种股票交易不涉及房屋买卖,因此可以节省一笔交易税。而做这种期房买卖的利润空间非常大,一般能达到100%,甚至200%。当然,风险也是并存的。购买者相当于开发商的股东,将来若CO申请不出来、CO申请时间延长或者在公寓建成后市场价位下降,购买者将面对风险和损失。

三分之二投资人是房地产业者

秦宴表示,据其了解,期房三分之二的购买者来自投资商、地产商或者一些地产经纪人等与房地产行业相关的人士。而投资期房者一般都不会打算建好后真正把公寓买下来,而是以更好的价格卖出。他指出,有一些民众在公寓建成后询问开发商是否还有房源时,开发商会说已经没有了,其实是被大量的中间人持有并等待好的抛售时间。而这种可能出现的相互抬价情况也造就了一部分房价的飞涨,这种持有期房等建好后抬价售卖的情况一般出现在亚裔聚居地。尤其华人传统观念非常重视房地产的投资,因此目前买卖房地产的投资者,像天景豪苑比较多的还是中国大陆的投资者。

纽约时代集团总裁朱三东表示,目前法拉盛豪华公寓基本每平方呎在$1000至$1100,有60%的买家是来自中国大陆,美国本地民众占40%。近期,国内资金较难汇出,因此会有约10%的大陆买家受影响。针对期房买卖,他说,一些小型的房地产开发商会选择民间集资的形式筹集到土地购买费用和建筑费用。购买者是以股份的形式购买,建成后抽签选择公寓,这些地产商主要来自福州和温州一带。他特别提醒,民众如果要购股这类期房,要非常谨慎,如果公寓烂尾或者申请不到CO,都会面临很大的损失。

地产经纪傅爽表示,预售的公寓在签合同时会附一份详细描述公寓建筑的资料Public 0ffering Letter,虽然一般情况下预购公寓价格会低于建成后的公寓,但还是有无法绝对规避的风险,如烂尾楼、延长交付期等。

来源:纽约侨报

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