纽约市日益两极分化的住房市场

自1991年以来纽约市增加了约488,478个住房单元。对于同期增加了110万个就业岗位的城市来说,这不是个好消息,但也不很糟糕。只是事情变得复杂起来:纽约市增加的是哪类住房?而它所需要的又是什么样的住房呢?

更多的新建公寓,更多的空置率


纽约公寓偏爱富贵客,资料来源:美国人口普查局,纽约市房屋保护与发展部

据Bloomberg报道,这些统计数字来自美国人口普查局每三年为纽约市进行的城市住房和空房调查。2017年的全部数据要等到2018年夏天才会公布,但市住房保存与发展部已经发布了最近市议会会议上提交的调查结果的摘要。

为什么您租不到那个公寓?


“空置、但不用来出售或出租的”住宅,资料来源:美国人口普查局,纽约市房屋保护与发展部

上面这张图显示:自1991年以来纽约市增加了488,478个单位,但同时也清楚表明不同类别的住宅增长速度的差异也很大。 2017年出租房单位比1991年增加了8%,但是业主单位(这些单位包括目前被业主占用的单位和可供出租或出售的单位)增加了21%。然后是那个神秘的“空置、但不用来出售或出租的”住宅,自1991年以来上涨了162%,自2008年以来上涨了44%。如下图所示:

这些空置单位没有用来出租或出售的最大原因是业主们正在对这些住房进行装修,为未来的出租或出售做着准备。就是说,这些住房的大多数在重新上市时会更加昂贵,但也意味着它们会更舒适、更漂亮。总的看来,纽约市的住房存储量比二十五年前要好得多。

令人担心的问题是增长的类别:“临时性、季节性或娱乐性使用的”住房的日益增加。其中包括许多海外亿万富豪所拥有的那些空置的中城高层公寓,也包括通过Airbnb出租的房屋和公寓。在蒙特利尔麦吉尔大学城市规划学院的研究人员上个月发布的一项研究中,2008年底开业的Airbnb,“已经从纽约市的长期租赁市场中移走了7,000到13,500套住房。”

同时,正如我们已经指出的:纽约市的业主单位比租赁单位要快得多。在已被租户租用或在市面上出租的单位中,租金管制、租金稳定和其他政府援助的单位数量越来越少。

纽约市房租调控的日益恶化


纽约市房租调控的恶化。包括公共住房、Mitchell-Lama、In Rem、HUD的补贴性住房。租金稳定公寓,则分别为1,375美元和2.1%,而其它的租金补贴租赁单位为649美元和0.9%。资料来源:美国人口普查局,纽约市房屋保护与发展部

如图所示,这些调查结果是令人深思的。纽约市政府委托人口普查局每三年对其公寓市场进行调查,其目的在于:如果公寓的出租率低于5%,市政府就会宣布该城市进入“住房紧急状态”,这是纽约市实行租金监管所必需的。

纽约市的公寓租赁市场的整体情况是:2017年公寓的出租率是3.63%,仍处于“住房紧急状态”,但是与历史上其它时期相比以及与全美其他地区相比,这一数字并不是最低的。

回顾纽约住房的空置率


资料来源:美国人口普查局,纽约市房屋保护和发展部

根据国家标准,纽约市的出租房还不是全美最昂贵的。根据人口普查局对美国社区的调查,纽约2016年中位数总租金为1,351美元,高于981美元的全美总租金中位数,在美国城市中,纽约排名第145位;加利福尼亚州的城市在该名单上囊括了前18位。

但纽约市的公寓市场确实是个两极分化的市场。对于市场价格公寓,2017年的租金中位数为1,830美元,空置率为6.1%;而租金稳定公寓,则分别为1,375美元和2.1%,而其它的租金补贴租赁单位为649美元和0.9%。在纽约,高端公寓日益增多而且也很容易找到,而低端公寓则日益匮乏。

昂贵的公寓更容易找到


资料来源:美国人口普查局,纽约市房屋保护和发展部

目前纽约市的确比1990年代初增加了更多的高薪工作。但是,大多数纽约人是付不起每月2,500美元的租金的。纽约市中位数家庭在2016年的收入为57,500美元,但是租户的家庭收入中位数仅为47,200美元。 2017年,纽约市有32.4%的家庭将收入的一半以上用于租金。

自1991年以来,纽约市的租赁控制和租金稳定公寓的数量减少了146,902个单位,其它补贴性公寓减少了94,632个单位。

为什么没有更多的价格合理的新公寓?为什么纽约人负担不起住房子和租房子?主要原因有三:土地稀缺、劳动力昂贵和财产税高。

纽约州确实有一个计划,这个计划给那些把25%到30%的新单位留给可负担住房的开发商提供大笔物业税减免。纽约市政府也在试图与开发商签订合同,在空置的城市地段上建造可负担住房。但是很难预见,所有这些努力每年能够为纽约增加多少个单位。

与此同时,纽约市每年新增的高端住房数以万计。2017年月租2,500美元的公寓的8.7%的空置率表明:即使对高端公寓的需求下降,业主也不愿意降低租金。

2017年秋天,杰夫·斯普罗斯提出了另一种补救办法:建造更多的公共住房。与美国其它地区不同,纽约市的公共住房的需求率居高不下。这个城市的人口中只有不到5%的人居住在这类房子中。但是,这类公寓建筑的造价也将越来越贵,而且目前联邦政府对这样的公共住房已经失去了资助的兴趣。此外,单单是维持城市现有的公共住房,就要花去纽约纳税人数十亿美元。

来源:纽约侨报

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